本文写于2019年9月 · 上海

虽然从事房地产投资工作十多年,也在国际资管公司干过,但是在2017年之前几乎没有为自己好好盘算过,我是指在个人的资产配置方面北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。2017年遇到了现在的老婆大人,于是盘算着把手里闲置的房子卖掉,打算在上海比较好的社区买个大房子自住。也就是在卖房的过程中,深深感到了国内楼市的凉意,即使在上海这样的一线城市,房子也变得不那么好卖了。相较前几年卖房的经历,可谓天壤之别。2018年结婚、准备下一代的生产和教育,被逼着认真考虑将来,包括移民、孩子的教育、如何配置资产等等。国内楼市的凉意使我不得不把目光投向了海外。

由于资管公司工作的经历,我对于其他门类的投资并不排斥,但是对于底层资产不清晰的投资始终觉得不踏实,所以只是购入了少量的债券北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。可能还是由于工作的关系,始终还是青睐房地产投资,于是在2018年下半年开始研究了多个海外房地产市场。考虑到移民的可能性,zui终把目光锁定加拿大房地产市场。这里要说明一点,加拿大并不是一个买房就可以移民的国家,这里只是说考虑到移民加拿大的可能性比较大,因此可以更好地打理加拿大的资产,所以选择投资加拿大市场。但这也并不是唯一的理由,本质上还是比较看好加拿大房地产市场的基本面。

加拿大的国土面积仅次于俄罗斯,比中国还略大,所以从地域上来说是一个大国;但是加拿大的人口仅3700多万,比上海略多,从人口角度来说是一个小市场北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。全国人口主要集中在几个大城市 – 多伦多(600万),蒙特利尔(400万)和温哥华(250万)。考虑到资产流动性的问题,房产投资还是要投有厚度的市场。原理跟国内是一样的,在上海、北京这样的大城市,要卖掉一套房相对容易;如果在二线城市,常常有价无市,可能想卖房退出的时候发现没人接盘,为了卖掉,不得不大幅降价。因此,一开始我就把研究范围锁定在多伦多、蒙特利尔和温哥华这三大城市。关于市场的内容非常多,以下简单说一下这三个市场的不同情况和逻辑。温哥华是三个城市中房价zui贵的,大量的亚裔人群(很多来自香港)、距离中国比较近的距离、宜人的气候适合养老(还有一些关于用房产来洗钱的传闻),导致温哥华非常贵!近年来的一系列政策、增加的税收等,使得温哥华的房价开始下降,也很难判断下降到哪个点是合理的价位,因此基本判断这个市场暂时不能去。多伦多是加拿大zui大的城市,经济活动活跃,且工作机会比较多,所以是很多新移民的首选地。这里要说明一点,加拿大每个省都有自己移民的配额以及不同的路径,很多人一开始为了成功移民会选择去一些偏远的地区,但是之后还是会迁移到大城市。多伦多近年来的房价上升迅猛,直追温哥华,因此导致政府也不得不出台外国人买房的额外税收,以抑制房价。但是从今年上半年的情况看,这部分的利空已经被基本消化,且强劲的租赁需求对房价形成了强劲的支撑。蒙特利尔的房价zui低,同级别位置的房价只有多伦多的一半。原因主要有几个,一是蒙特利尔在法语区,移民相对来说比较少,其次蒙特利尔zui靠北,冬天极其寒冷,所以相较其他两个城市,吸引力略低。但是,蒙特利尔其实是一个相当有味道的城市,小而美,有一些非常有特色的创意产业聚集于此,譬如说很多科幻电影的特效制作都出自蒙特利尔。加上近年来有一些科技企业在蒙特利尔设点,增加了当地的就业机会,对房价形成了推动作用,因此是一个慢牛的市场。也是我在初期考察过程中觉得zui稳健踏实的一个市场,因此第一站选择蒙特利尔。

壹 各种坑你没商量

下面我将详细说说我在买房过程当中遇到的各种坑北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。一是考虑到将来可能在海外从事房产推广方面的工作,希望此文对自己以后的工作起到借鉴作用;二也是希望对同样有海外房地产配置计划的朋友有所帮助,避开我走过的弯路。

2018年的下半年,经由朋友介绍,认识了一个加拿大房产中介公司(其实后来知道这个公司不光做加拿大的业务,其他很多市场也覆盖)北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。该公司的合伙人之一出自于国际房地产咨询公司研究部,可谓相当专业。跟我对接的也是一个出生和成长于加拿大的白人。他们在上海市中心的一个甲级写字楼的商务中心有一个小办公室。这些都是他们不错的背书。尽管如此,我的朋友还是提醒道“你可以先通过他们了解一下市场,没有必要急于通过他们出手”。

前期从该中介处获得了不少的信息,包括市场方面的、交易方面的北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。对于市场的判断我在上文中已经提到,在加拿大前三大城市中,我觉得蒙特利尔是慢牛型的,zui踏实,而且蒙特利尔对于外国买家没有额外的征税,所以优先考虑蒙特利尔。鉴于慢牛市场的判断,我觉得尽早入市不是一个坏的选择,因此尽管朋友提醒不必急于出手,我还是想尽快投出第一笔资金。我的优先需求是在蒙特利尔的市中心买一个公寓(condo)楼花。这里有两点说明一下,一是为什么要市中心?因为市中心的抗风险能力强。无论在世界哪个门户城市都是一样的。在市场下行的时候,在上海卖一套外环外的房子和卖一套静安寺附近的学区房,难度不是一个等级的。二是为什么要买楼花?那是因为楼花可以利用的杠杆比较高,加上加拿大的利率比较低,因此可以有效地提升投资回报。楼花类似于国内的预售,但是区别在于现在国内对于预售是有条件的,每个城市的规定不同,有些是起码要出正负零、有些则要求结构封顶才能开始预售,当然,早些年没有那么严格的要求。但是加拿大目前这方面的规定略松,很多开发商拿了一个设计图纸就开始卖楼花了,往往连规划许可都没有拿到。说到这里,可能有人要问,这样对买房人来说风险不是很大吗?的确是,一旦规划没有通过,建造周期可能会拖得很长,买房人可能等上好多年都拿不到房子,甚至有些恶劣的小开发商,眼看房价涨上去了,觉得自己当年卖便宜了,找个借口直接退钱,导致买房人损失大量的利息,也错过了房价上涨的收益。但是,反过来看,在一个房价上涨的市场,对于投资(投机)的人来说并不是一件坏事。举个例子,买房的时候房价100块,首付付了20块(首付也是分期的),过了一年,房价涨到了120块,那么如果这个时候抛掉的话,不计算税费的支出,投资回报率是100%。而且还不用去担心交房时候贷款等一系列麻烦的事情。所以很多人喜欢炒楼花。

说到这里,我要引出买房过程中的第一个坑北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。炒楼花在多伦多和温哥华是很盛行的一种方式,但是在蒙特利尔不被允许(虽然存在私下交易的可能性)。但是我的中介并没有明确地给我指出这一点。

贰 房源及信息很重要

继续回去说刚刚提到的我优先考虑的是蒙特利尔市中心的condo楼花,甚至基于自己的研究,还将具体的楼盘名字和开发商名字告诉了中介,希望他们可以帮忙去获得房源信息北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。(从这里大家可以看出我是一个不跳中介、很有诚信的交易对手,哈哈)但是,我始终没有从这个中介处获得过任何不是他们一开始推荐的楼盘的信息,尽管他们一直声称在加拿大有非常广的人脉,跟很多大开发商有密切的联系。事实是,zui终该中介推荐的所有楼盘均出自同一个开发商。

这可能算是买房过程当中的又一个小坑,我觉得没有任何公司可以覆盖那么大的市场,每一家都有一些熟悉的开发商和特殊资源,我在之后多伦多的买房过程中有更深入的体会北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。因此,zui好多找一些渠道,获得更多的房源和信息。

由于没有太好的其他渠道,zui终我在该中介推荐的楼盘当中选择了一套condo楼花,虽然不是我zui偏爱的市中心,但也算是一个比较富裕的住宅区北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。而且这个楼盘有我喜欢的朝南的较为方正的房型,所以zui终决定入手。这里要提的一点是关于朝向的问题,我看了很多加拿大的房子,发现没有我们国内zui理想的那种南北通的板式房子,一般都是类似于办公楼的平面,就是当中一个核心筒,周围一圈房子,少数顶层的penthouse例外。那边也没有国内小区的概念,大一点的项目几幢楼,也没有围墙,小一点的项目就一幢楼,其实这样的格局在其他发达国家也是比较普遍的。中介在推介房源的时候告诉我说老外并不介意朝向的问题,原因在于当地的房子都是中央供暖的,所以并不会遇到国内朝北的房子特别冷的问题。这的确是一个事实,并且发达国家基本也没人晾衣服,都用烘干机。但是,进一步研究发现,朝南的房子单价还是要比其他朝向的贵,这样看来买家还是比较倾向于买朝南的房子,或者说,由于中国买家增多了,导致了朝南的房子产生了溢价?我进一步想,将来要退出的时候,如果接盘的都是中国的新移民,那么买朝南的房子对于退出不是更有利吗?抱着这样的想法,我坚持要买朝南的房型。

其实购买加拿大房产的流程并不算复杂,通过邮件收合同,签合同,扫描回去,然后就是根据合同约定的时间和金额一笔笔付钱,他们那边习惯叫定金(deposit)北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。一般这钱也不是直接付给开发商,而是付到一家律所的共管账户(escrow account),这个我理解也是出于对于买房人的权益保护。当然,如果买房人非常信任开发商,也可以把钱直接打给开发商。这里值得一提的是加拿大开发商对于本国人(包括公民和持有绿卡人士)和外国人,要求的首付比例是不一样的。一般来说,本国人的首付比例是20%,外国人的首付比例是35%。这其中也有一些特别的例子,比如说有些开发商对外国人索性不开放;有些银行要求买房人支付更高的首付比例;也有些房源在促销的时候把首付比例降得非常低。此外,加拿大的房子都是精装修交付的,包括家电一般都是配齐的,唯一没有的可能就是窗帘(毛坯交付是中国特色,老外基本没有听过)。因此在买完房子之后,开发商负责装修设计的人一般会提供几种厨房和厕所材质和颜色的组合供买房人选择,需要买房人签字确认。这其中也会包含一些升级的方案需要额外支付费用,由于我自己是投资用,所以没有选择升级的方案;对于自住的买家,选择更好的装修未尝不可。

叁 中介靠谱很关键

对于大部分的国人来说,海外买房都会遇到换汇额度的问题,所以大部分的人会选择贷款买房北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。对于投资的人来说,利用加拿大的低利率、增加杠杆来买房更是提升回报的必然选择。贷款在我的投资模型中一开始就是重要的一部分,因此我早早跟中介确认了这个关键点。中介在看了我提供的一系列资信证明之后,告诉我贷款是没有问题的;并且,again,他们在加拿大有极深的人脉关系,因此贷款无论如何都能搞定,这也是我zui终决定出手的一个重要因素。这里,要插入一个知识点,加拿大对接贷款的人一般分成两大类,一种是银行专属的房贷业务员(mortgage advisor),此类人群是银行的员工,专门为自己的银行招揽客户。但有趣的是,其实这些人也是没有固定工资的,收入完全靠提成。另外一类是独立的房贷中介(mortgage broker),类似于房产中介,他们不光为一家银行服务,而是把不同的客户介绍给不同的银行,如果贷款成功,那么他们可以从银行处提成。Mortgage broker是要考试之后才能拿到执照的。核心的问题是,这两类人其实都是前台的业务人员,在他们招揽到客户之后,都会需要后台的审批部门对客户进行评估,zui终决定是否放贷。

我在购房合同签订之后不久就催促中介开始了贷款的工作北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。他们联系的据我所知都是mortgage broker,原因是他们认为mortgage broker可以从多家银行询价,为我找到zui低的利率。那么,一段时间之后,他们告知我找到了一家比较合适的小银行为我提供贷款,3年期的年化固定利率在4%左右。当时,据我自己了解,大银行的利率在3%左右。所以我当时质疑了为什么要用小银行?答案是由于我是外国人,很多大银行大愿意做我的生意,只有小银行比较合适,并且4%已经是非常低的利率了。大家可能已经注意到一点,这些信息在我签署购房合同之前中介是没有说清楚的,即使我当时已经提供了完整的个人资信信息。我当时抱有想法是4%那也就罢了,合同都已经签了,能贷款下来zui重要。但是,之后中介让我提供的资料确实难倒了我。中介要求的贷款资料除了一般国内银行也需要的收入证明、税单、银行流水等等,还要求一封Letter of Credit。这封信是干嘛用的呢?相当于是银行出一封信证明我这个人的资信良好。大家觉得国内的银行会出这样的信吗?起码我问了多家银行,都不提供这样的服务,甚至是新加坡的银行也不提供这样的证明,一般银行可以提供的都是客观的事实,包括多少存款、多少理财。虽然可能Letter of Credit在加拿大银行是一个普遍的证明,但是对于国人来说真的闻所未闻。对于要求我提供这个文件的中介,我觉得只能有两种可能性,一是不想帮我贷款(购房合同已经签了,他们等着收佣金);二是他们根本没有做过国内人的业务,不知道国人是开不了这样的证明的。

这其实就是我遇到的第三个坑,也是zui大的一个:过于相信依赖房产中介来帮我贷款北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。幸好我有十多年的房产投融资经验,加上之前在英国主修房地产,英语沟通也无障碍。这个中介贷款的失败逼着我发动了人脉关系,zui终直接找到了蒙特利尔当地几乎所有银行贷款的业务人员。由于时差的原因,有一段时间我几乎每天晚上和早晨都在跟蒙特利尔当地的银行业务人员联系,非常地辛苦。那么,接着就说几点重要的发现。一是加拿大各个银行之间的业务偏好大,有些银行不喜欢接外国人的贷款业务,有些银行喜欢,因为可以赚比较高的利息(这一点跟房产中介说的一致,外国人的选择的确比较少,需要承担的利息比较高,但是房产中介在我签署买房合同之前并没有明确告知)。二是不管你对接的人是银行专属的mortgage advisor还是独立的房贷中介mortgage broker,zui终贷款的审批权属于银行后台的审批部门,无论这些人跟你说有多大的把握,都只是他们的推测,zui终的结果由审批部门决定。这是我在联系了多家当地银行并且于2019年6月初造访蒙特利尔当地银行人员之后总结的经验。这个过程是相当艰苦的,我花费了大量的时间联系银行、提供材料、翻译资料,但是由于对于外国人的审批收紧,几乎所有银行都不愿意做我的业务。只有一家银行看到这块空白的业务商机,愿意为外国人提供贷款,但是利率也高达4%(但是人家起码愿意放贷)。并且,这家银行不但要求首付40%的比例(开发商仅要求35%),而且还要求我预存一年的还款额,导致我的前期支出超过了购房成本的50%。说到这里,我建议各位考虑海外房地产投资的朋友千万不要太过依赖房产中介去贷款,一定要清楚地了解自身的情况,并且联系当地的银行进行预先的沟通,了解清楚贷款的可能性和利率以及其他条款,避免不必要的损失。

小结

洋洋洒洒已经写了5000多字,希望我的这次购房经验对于各位有出海投资房产的朋友有所帮助北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。同时,这也是我第一次海外投资房产,还是处于新手菜鸟阶段,如果各位有经验的投资大神发现任何谬误,欢迎指正。zui后,欢迎各位就此文中没有详述的细节多交流沟通。

这次买的楼花预计将于2019年年底收房,届时我将尽力带来“下篇”,与大家分享更多的经验和细节北京蒙特利尔银行买房需要什么条件。同时,我也会抽出时间,写一些2019年上半年在多伦多投资房产的故事和教训,敬请关注公众号的更新!

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