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这段时间,我们连续推送了北京近期有针对性的对房地产市场出现的苗头异动采取举措的消息经营贷。

目前北京发力的方向主要在两个方面,一是约谈中介、自媒体大V,打击炒作渲染,引导合理预期;另一方面就是打击经营贷等违规进入楼市,遏制投机炒房经营贷。

昨天,市政府已经表态首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作,如出现局部量价上涨苗头,将迅速采取针对性调控措施,确保市场稳定经营贷。

市房地产市场联合专项核查工作组也对部分银行机构和中介机构进行现场检查,并从有嫌疑的购房倒查来源,是否违规使用经营贷经营贷。

昨天下午,北京银保监局、央行营管部也出手了,两家联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,针对防范个人经营性贷款资金被挪用于楼市,加强了对各个银行的监管和要求经营贷。

接下来我们就逐条带大家看一下并解读这份通知经营贷。

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一、严格实施贷前调查经营贷。

加强客户资质和信用状况审核,关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间,审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款经营贷。关注借款人第一还款来源,必要时要求借款人提供纳税信息,不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。

这一条中,一般人能看懂的恐怕就是“审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款”,这一条就是明显针对用经营贷来购房的行为经营贷。

很多人会说经营贷,为什么要用“审慎”,而不是“禁止”发放?

毕竟,经营贷是国家对于小微企业的政策性贷款,是帮扶小微企业的,有很多实际经营的小微企业,其经营者是真实地用自己的房产来抵押获得贷款(毕竟他们可以抵押的东西不多),如果是一棒子全部打死,那也是与国家普惠金融政策是不符的经营贷。

这其中,各个银行的对于政策的执行力度和“觉悟”就显得尤为重要了,当然,对于督促银行“提高觉悟”、严格把关,两部门还有措施,这个在后面会说经营贷。

不过,违规经营贷的行为可以说是各式各样,光靠这一条就能遏制住肯定不可能经营贷。比如一个人已经有一套房,想用经营贷买第二套,他用第一套房子来做抵押,这个房子是很多年前买的,不算近期购买。这样的情况就需要银行的贷后监管。

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二、切实加强支付管理经营贷。

严格执行受托支付制度,对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注,防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户经营贷。

这一条也很重要经营贷。

银行批准了经营贷,并不是马上放款给这家企业的账户中,而是给它一个贷款的额度经营贷。企业如果有经营资金的需要,可以拿着合同等材料提交给银行,说我要给某某公司支付合同款,银行作为受托支付,直接给对方企业付款。(当然,小的额度是不用受托支付,可以直接支取的。)

而经营贷违规进入楼市,并不是直接从申请贷款的账户中把钱直接提出来(因为他也提不出来多少),就是通过签订合同(很多都是假合同),公司之间多次走账后,才转入楼市的经营贷。

所以,银行对于受托支付对象(也就是要倒钱的对方公司)增加关注,严格审查,肯定是管用的经营贷。

当然,这一点其实如果更明确一点会更好经营贷。比如不但要求提供双方的经营合同,而且要提供相关票据和纳税证明材料才能支付。这样就更能杜绝一些经营贷通过做假合同、做假账、甚至不纳税就套取资金的行为。

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三、尽职落实贷后管理经营贷。

采取有效措施跟踪贷款资金使用情况,及时关注借款人经营及变化情况经营贷。出现借款人退出公司经营,或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时,应及时采取必要措施确保贷款资金安全。

其实贷后管理更为重要,除了说资金流向对于是否使用经营贷购房起到关键作用,而且很多经营贷都是骗取后才去购房的经营贷。所以这方面银行应该要花更大的精力去做。

四、完善合同约束机制经营贷。

签订个人经营性贷款合同时,应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款,并充分提示借款人经营贷。

这一条非常重要!不但是对于银行、对于借贷人,也是让他们“提高觉悟”,不敢用经营贷来炒房的必要措施经营贷。

目前,银行或是在合同中有条款,或是让贷款申请人签订一份承诺书,承诺贷款资金不用于投资股市、楼市等,但这缺乏惩罚性措施,如果发现违规,银行也只有停止放贷、要求立即归还贷款经营贷。也可以说是违法成本比较低。

这次北京要求各银行要在贷款合同汇总,就设定了约束性或惩罚性条款,而且用的是“应”字,就是银行必须这么做经营贷。

这样的话,一旦被发现经营贷资金违规用于购房,那么等待的将不止是立即归还贷款,还有合同约定的种种惩罚了经营贷。

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五、审慎开展第三方合作经营贷。

加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度,如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构,应立刻终止业务合作,并将相关线索上报监管部门经营贷。

这里说的中介机构,并不完全就是咱们所说的买房中介,更多的还是一些所谓的助贷公司、小贷公司等贷款机构经营贷。这一块儿当下已经形成了一条灰色利益链。一些贷款机构提供成立或变更公司、申请贷款、购房款垫付等所谓的“全套服务”,收取贷款金额至少1%的所谓“服务费”。

在购房者申请下来经营贷之前,它们会给购房者贷款一笔“过桥”资金,让购房者先全款买下房子,而后再用房子申请经营贷经营贷。而这样的“过桥”资金,它们收的利息是正常利息的好几倍,完完全全的“高利贷”,这已经是完完全全的违法贷款行为。

它们手中还有很多“空壳公司”,会帮购房者进行公司的工商注册或变更,还伪造虚假合同、虚假流水做账、套取公户资金等经营贷。

当然,为什么叫“助贷”机构,因为zui终贷款还是会由银行发放,所以银行对于这些机构的态度就尤为重要经营贷。

这次北京明确要求各银行不得与这些违规“助贷”机构合作,而且一旦发现线索,还要上报监管部门经营贷。

昨天我们就说过,这次北京的联合检查,不但有住建、银监部门,而且还有市公安局经侦总队经营贷。也就是说,对于检查中发现涉及违法、违规行为,这些线索就会转给公安机关,公安上手查案。那些所谓的“助贷”机构,可以掂量一下自己的行为,干了坏事的,一个都跑不了。

zui后,两部门表示,监管部门将结合监管大数据进一步加强非现场监测和现场检查力度,对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况,将从严从重查处经营贷。

这是两部门对银行的监管,也就是说,银行如果存在管理漏洞,那么小心了,会被从严从重查处经营贷。