银贷只是工具,经营创造价值抵押贷。我是睦融小智,一名一线的银行贷款策划师,企业经营者。本文写于2021年5月,保鲜期六个月,适用地上海。

本文简述2021年上半年银贷融资市场的实操情况,给予下半年想要银行融资3000万以内的老板们些许参考抵押贷。

1.个人经营性抵押:

(1)长期方案折损严重抵押贷,更多银行倾向中短期方案:

2021年年初,房住不炒成了银贷市场的主旋律抵押贷。原先较火的重资产轻收入方案受到极大限制,轻则升息、停摆(如招行、光大、兴业等),重则直接重置方案(广发、中信等)。长期而言这是一件好事,刺激老百姓们不要炒房,踏踏实实干实业。只是短期而言,长期银贷方案的折损严重导致一些购买流水线、固定资产、或想要做长期方案的老板们如果方案选择不慎,会承担中短期的过桥成本和抽贷风险。受银行尽调能力限制,改观现状可能需要一段时间。目前有一些银行能做20年等额本息还款法,但借款合同只签3~5年;个别银行能做30年还款法,签10~20年借款合同。

(2)开始要求有开票收入抵押贷,可佐证经营的流水:

对新进件的老板们,开始要求有开票收入,可佐证经营的流水要求抵押贷。这个实际经营的老板们或多或少都会有,问题不大。极个别银行要求流水能佐证借款用途。

(3)小微抵押的兴起:

小微抵押是以企业为主贷人,而非个人抵押贷。多数银行控制在普惠额度1000万以内。优势是部分园区有贴息政策,利息可入账减税,成数能突破7成,重经营轻资产质量。劣势是只有中短期方案,上限1000万(相比个人经营性抵押上限3000万而言),部分政策性银行虽然对开票收入的要求极少,但是由于利率过低如果经营不善或行业有突发状况会引起抽贷。所以适合经营较好但资产一般的老板。

(4)每年还本陷阱与过桥风险:

老生常谈的问题抵押贷。利率低于4%的先息后本方案,多数会采取每年循环本金来测试老板们的还款能力。但许多老板借钱是用于长期项目投资或购买固定资产,每年还本会搭上一笔过桥费用和抽贷风险。目前过桥市场普遍不太理想,可选择的资方越来越少。所以不建议借“短”长用。回款慢的老板更适合3~5年先息后本不回本(利率3.85%~8.5%)或20~30年等额本息还款法(利率4.1%~5.2%)。

(5)个人经营性抵押是否能代替按揭抵押贷?

首先,如果一定要代替按揭,小智认为也只有借款合同签5年及以上的经营性抵押能代替按揭抵押贷。理由是多数老板除非遇到特殊情况,5年以上才会考虑置换房产。签5年(及以上)借款合同能保证5年内资金使用的稳定性。注意,这里指的是借款合同上的借款期限,而不是批复上的授信期限。某些银行授信给10年,借款合同却只签1年。

其次,小智不建议资产薄弱、收入较低的工薪阶层买公司、走流水去做经营性抵押抵押贷。经营性抵押的本质还是要看经营实质的。该做消费贷的还是做消费贷,zui起码保证贷款的可延续性。目前各银行严查真实经营,一旦抽贷转贷都很难转。

zui后,那些收入充裕、实际经营、考虑二套、考虑法拍的老板们比较适合做个人经营性抵押抵押贷。存货周转率高、利润率高的老板可以考虑短期3.85%左右的方案;存货周转率低、利润率一般的老板建议选择长期借款方案。

(6)二押政策怎样抵押贷?

二押升息了,已经拿不到去年zui低3.85%的利率,或者即便拿得到,但要求会非常高抵押贷。目前正常个人抵押二押利率在4.15~8.5%之间。还款方式短、中、长都有。

我是睦融智,唯道、善贷、且成抵押贷。

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