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什么是抵押贷款

实操中,抵押贷款是以房子作为抵押物,向银行获取的贷款抵押贷。包括我们说的按揭贷款,如商业贷款和住房公积金贷款,其实也属于抵押贷款范畴。

从房贷的特点来看抵押贷,抵押贷款有3点优势:

一是年限足够长,zui长可以30年抵押贷。

一般信用贷是3-5年,少数如招商曾经有过10年授信的产品抵押贷。而30年相比3年,是量级的区别。

而所有的贷款都和时间有关抵押贷。

一年期的贷款,比如农业银行的网捷贷,建行的快贷,只能作为临时周转抵押贷。如果征信负债增加,可能第二年就无法续贷。

三年期的贷款,也是大部分信用贷的授信时间,可以作为中期的周转,但也还是只能作为周转抵押贷。因为3年之后自己的征信是否有变化,是否银行的这个产品还在,也是两说。

五年期的贷款,少部分信用贷和目前大部分卡分期形式信用贷的授信时间抵押贷。五年可能刚刚够时间穿越一点周期。

目前5年以上的产品,几乎只有抵押贷款才有抵押贷。比如之前宁波银行的万利金是8年分期,今年的3月份也改成了3年期。

很多人买房贷款,即使贷款30年,可能也未必会还30年,中间可能置换就提前还了按揭贷款抵押贷。

但是年限长抵押贷,尤其年限长如30年,好处有2点:

一是稳定,30年都不用置换,不会中间到期,不用折腾,节省心力抵押贷。

二是月供低抵押贷。比如现在苹果的iphone、macbook和无线耳机等可以24期分期,本来上千的耳机,上万的笔记本电脑,觉得挺贵的,但是分了24期,每月100左右,或者几百元,就觉得是可以接受的。房子分期也是一样的,只不过分了360期。

二是利率足够低,商贷是4点多,公积金贷款是3点多抵押贷。

住房公积金贷款就是惠及老百姓的,所以利率绝对优惠,因此也有金额限制,一般40-60万抵押贷。近年来,公积金贷款也有次数限制,也开始看征信情况。

商业按揭贷款利率一直比较低,4点多的利率,早年余额宝的利率都比这高抵押贷。以前是基准利率打折扣,比如4.9%的9折,88折,85折,早年疯狂的时候,还有7折。zui近几年很多城市首套也是上浮的,比如1.1倍,1.2倍。现在商贷利率正在推行LPR,浮动利率。顺便说,利率下行是趋势,还没转的可以转一下,大部分是手机app就可以转。

往上就是随借随还的信用贷,一般是6-8%之间抵押贷。但是今年利率在往下走,比如南京银行的你好e贷团办可以5.58%,也引得其他银行降利率,比如杭州银行从6点多降到了5点多。

再往上是卡分期形式的信用贷,优秀的卡分期irr一般是6点多,普通的卡分期是12%左右抵押贷。

再往上就是普通信用卡分期,就是经常会接到电话邀请的那种抵押贷。一般是18%左右,当然也有活动,有的6折,有的甚至3折。

三是还款方式优,无论等额本息,还是等额本金,都是真实的利率,用excel的IRR公式拉一遍,得到的利率和银行给定的利率是一致的抵押贷。

觉得等额本息贷款天经地义的同学,可以了解下砍头息,常见于保单贷和小贷,还有等本等息形式的贷款,常见于卡分期形式的信用贷和信用卡分期抵押贷。

嘿嘿,不是还有先息后本么,的确是有的,先息后本的抵押贷款相对授信时间短一点,比如10年抵押贷。甚至还有先息后本的按揭,可以私聊。

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为什么选择抵押贷款

首先,如前所述,抵押贷款是一种年限长、利率低、还款方式优的贷款,几乎无出其右抵押贷。

其次,人在社会上生存,免不了会用到钱,有的是生意经营,有的是大病需要资金,有的是FC,不一而足抵押贷。

很多人觉得房子是要住的,涨价了又不能卖,还是一样的抵押贷。其实房子还可以抵押出来。

第三抵押贷,从实务的角度,一般是2个原因进行抵押贷款:

1.房子涨了,可以抵出来的额度增加了抵押贷。

若干年前买了一套房,7成贷款,现在发现贷款只占30%的房子市值了抵押贷。如果有资金需求,可以抵押出来,有一抵和二抵可以选择。

2.利率降了抵押贷。这是去年至今的趋势,今年因为疫情缘故,利率估计还得往下走。2018年的时候,6点多的抵押算是利率低的,现在很多都到了4点多,有的已经低于按揭利率了,出现了利率上的倒挂。因此,年头至今,转贷的人不少。省下来的都是自己的,何况每年都可以降低成本。

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抵押贷款的种类

(1)一抵和二抵

一抵是需要还清按揭,重新抵押抵押贷。二抵是不需要还清按揭,叠加一个抵押。二抵的好处是原来低利率,年限长的按揭还在,还可以用公积金来抵充,劣势是二抵的利率一般偏贵,年限偏短,额度上限低。不过zui近二抵的利率也在往下降。

(2)消费贷和经营贷

经营贷需要有公司,用于经营抵押贷。消费贷,不需要有公司。不过现在消费贷经历了2018年的抽贷风波之后,基本都停了。市面上的产品主流的都是经营贷。做消费贷的银行不多,一般额度都受限,或者有的还款方式不太好,比如需要一年过本一次。30万的信用贷一年过本一次就算了,300万的消费贷,每年过本,这个感觉也是挺酸爽的。

经营贷需要有公司,因此需要提前注册公司,或者购买公司抵押贷。

(3)等额本息和先息后本

目前主流是等额本息20年抵押贷,有的可以按照30年来还款

先息后本一般授信时间短,3年,5年,10年抵押贷。如果是生意周转,3年授信可能够用,否则基本还是选择年限长的,推荐10年期的。当然年限短的也有好处,就是利率优惠,一般比等额本息的要低一点点。

(4)老人主贷和体制内主贷

一般是自己抵押抵押贷。有的银行可以做到老人主贷,而且可以上老人的征信。这就给了腾挪的空间。

当然,老人也要配备公司,提前做好准备抵押贷。

一般单位做经营贷其实是比较方便的,但是体制内会受限,因为不能有股份抵押贷。当然还是有银行可以做,可能无法享受zui优惠的利率。

感兴趣的可以私聊抵押贷。

(5)利率

当然,对于抵押贷款而言,zui终看的还是利率,利率低是王道,以力破巧抵押贷。

不过每个人情况都不一样,比如征信,单位,房子的情况,还是要选择适合的产品抵押贷。