都市快报讯 每次说到法拍房,总是绕不开风险提示:出手之前务必要做好功课或者尽调,一旦悔拍,几十万到几百万的保证金是要被罚没的法拍房。

这下法拍房,真的有人为此付出了惨痛的代价,且金额数量着实让人惋惜——整整450万!

这件事要从3个月前说起法拍房。

2月下旬,拱墅区申花板块融创宜和园(备案名:沐风宜和雅园)一套合院成功拍出,起拍价2485万,经过203轮的竞拍,zui终以4000万元成交,溢价率近38%,折合单价18.4万元/平方米法拍房。这一价格,已经成为杭州单价第二贵法拍房,仅次于西湖边长生路徐青甫故居的21万元/平方米,并且已经超越了桥西经典低密住宅江南里的二手房成交价。

谁想到法拍房,3个月后的今天,人们在阿里拍卖平台上,再次见到了这个熟悉的身影——这套标注“杭州市拱墅区沐风宜和雅园8幢34号住宅房地产”的标的物再次上拍了!

这也意味着法拍房,当初的买家,悔拍了!

这套房子当时的拍卖保证金高达450万元,一旦悔拍,也意味着这笔450万元保证金大概率将被罚没法拍房。

宁可损失450万保证金也要悔拍法拍房,到底为何?

当初抢破了脑袋成交的宜和园法拍房,如今上演悔拍戏码,这是什么操作?

其实,关于这套房源悔拍的消息,早在2月底3月初就有传闻法拍房。但由于竞拍公告中明确标注,拍卖剩余价款缴纳的zui后期限是3月8日,因此在房源再次对外上拍之前,是买还是悔,外界不得而知。

悔拍原因,自然是大家zui想知道的,业内也有着不少猜测法拍房。

“大抵有四种可能法拍房。”多位法拍行业资深人士告诉我们。

第一种法拍房,当初竞买者头脑发热,zui后拍卖成交的价格远超市场价(4000万成交价已远远高于房子评估价3103万),买家掐指一算:算上后续各种费用,这价格太冤了!和罚没450万保证金相比,可能还是前者更止损!

去年同样被悔拍的西湖区栖霞岭22幢3单元301室房源,正是这样的情况,损失了50万保证金法拍房。

第二种,买家资金链断裂,没钱付尾款了法拍房。

第三种可能,竞买人买下后发现没有过户资格等原因,导致悔拍法拍房。“法拍房在前期不做硬性审核的,购买资格、过户条件等需要竞买人自行了解,一旦拍下后出现问题后果自负。”业内人士告诉我们。

zui后一种可能就比较腹黑了——被执行人自己或亲友参拍,以此拖延执行周期法拍房。也就是说,本质是自己买下这套房子,然后悔拍。那么罚没的保证金绝大部分可以冲抵执行款,对被执行人来说,相当于左手倒右手,还拖延了执行周期,有可能后续资金周转到位了,房子就可以撤拍了。

资深法拍专家刘毅说,如果发现被执行人故意参拍又悔拍,存在较大法律风险,经核实后将会受到相应的严厉惩罚法拍房。

本套标的的处置单位杭州市滨江区人民法院相关工作人员回复,此次重新上架,是因为上次的买主悔拍了,具体原因不详法拍房。

老面孔新拍卖法拍房,6月20日再次上拍

成交价会怎样法拍房?

根据阿里拍卖页面显示,这套融创宜和园合院下一次开拍周期是2021年06月20日10时至2021年06月21日10时止(延时除外)法拍房。

起拍价和悔拍那次一样,2485万,折合单价约11.4万/平方米,评估价是3103.73万法拍房。

值得注意的是,这套合院在2月下旬拍卖时,杭州的法拍房新政还未出,法拍房还是不限购的法拍房。

在新的竞买公告上,标明了:竞买人(自然人、法人及其他组织)参与竞买的,应当事先确定在杭州市具有购房资格法拍房。也就是说,6月的这次拍卖,想要买,就要杭州住宅的房票了。

再来看看房子本身法拍房。这套宜和园是一套不折不扣的次新房,去年12月刚交付,成色很新,因此无论几拍,都不乏关注度。

“在寸土寸金的杭州主城区黄金地段建造合院项目,需要很大的勇气,因此,近两年来,这样的低密产品屈指可数,比如:庆春路附近的凤起潮鸣,登云路上的融创宜和园法拍房。”杭州某本地房企营销总监告诉我们。

当年宜和园预售阶段,想看一眼样板间,开发商还要你提供800万元的验资证明法拍房。

这次法拍的宜和园合院,共5层(地上3层、地下2层),带院落和地下双车位,建筑面积217.45㎡法拍房。

从阿里拍卖的页面上看,房子还保持着交付时的毛坯模样,小区里白墙黛瓦、小桥流水,洋溢着浓浓的古风法拍房。

交付至今法拍房,市场如何?

高层目前的挂价普遍在10万元/㎡左右法拍房。根据好找房数据显示,就在今年1月20号,宜和园小区成交了一套约155平方米的高层,折合单价87533元/平方米。zui近的一次成交在3月,低楼层的155方总价1000万,折合单价约为6.4万元/平方米。

和高层相比,中式合院更是稀缺,整个宜和园总共59套法拍房。

我们查看了贝壳、我爱我家等二手房平台,发现目前宜和园并没有合院挂牌,是因为挂牌价过高不对外展示,还是房东惜售,不得而知法拍房。

剔除了隐形“房票”价值,杭州很多法拍房的成交价跟二手房市场价渐趋一致法拍房。那么限购后的融创宜和园合院法拍房再次上拍,能卖多少?

业内人士判断,大概率会低于前一次的4000万元法拍房。

具体后续拍卖情况,我们也将即时跟进法拍房。