说到法拍房,很多人立刻联想到“捡漏”法拍房。不摇号,不限购, 动不动就六七折,确实令人手痒。但这种房子水太深,猫腻又很多,许多人看不透。今天站长就详细教教大家如何捡漏。

目前上线的法拍房主要有四个来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产法拍房。在楼市低迷时,法拍房要三拍才能成交,像杭州这样的一线城市也要二拍才能成交。

在楼市zui火爆的时候,出现过优质法拍房源成交价高于二手房成交价的现象法拍房。如今法拍房已经有了完整的产业链。在巨大的利益面前,也隐藏着很大的隐患。

很难看房

被法院拍卖的房子有可能房东还在住,也有可能正在出租,看房需要预约拍卖公司的人一起去法拍房。

保证金门槛高

如果想竞拍房子,需要在指定时间内将规定的保证金存入法院的指定账户法拍房。保证金有的几万,有的几十万。竞拍失败当然可以退回保证金,但如果竞拍成功了却不买,那保证金是不可能退的哦!

举个2018年的真实案例,当时有位深圳男子通过法拍的方式以369万买入一套市价550万的学区房法拍房。原本以为自己捡到了大便宜,没想到算过税后反而花了611万。如果他反悔,25万的保证金就打水漂了,欲哭无泪。

该男子事后才知道这套房子原先由公司持有,登记总价不足5万,与成交价相差太大,所以按差额的60%收取土地增值税法拍房。

法拍房zui难的其实是调查和收房,因为法院一般会明确告知:“本院不负责过户和腾空入住,税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询法拍房。标的物以实物现状为准,本院不承担变卖标的瑕疵保证。”

也就是说,法院只管卖,其它一概不负责,以前就有倒霉蛋中招的法拍房。

近日,广州市中级人民法院给一个和法拍房相关的纠纷案做了终审判决,而且是个悲剧法拍房。首先给大家看一下判决书截图:

新业主李某通过法拍形式获得了天河区一套房子法拍房。获得房屋产权去收楼,发现房屋原产权人陈某还住在里面,而且赖着不走。于是李某把“老赖”陈某告上法庭,要求腾空房屋,一审胜诉;此后“老赖”上诉,二审竟然推翻原判,驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求!

法院判决的依据是:

李某虽然获得了房屋的产权,但拍卖前已经清楚说明是“按现状不交吉”方式拍卖,因此李某需要对此承担风险,也就是容忍“老赖”继续住下去,而“老赖”只需要按照每月zui高7895元的限额支付租金法拍房。站长解释一下,所谓“不交吉”也就是房产现状是被占用的,拍卖成交后的收楼的风险及费用由买受人自己承担,所以拍卖成交后要自己收楼。

我们来看看这套房屋的情况:这是一套位于天河北龙口中路152号的房子,站长搜索了一下,这个小区应该是天逸名都法拍房。

买家李某在2017年7月以559万元竞拍到这一套117平米的法拍房,单价仅为4.8万,可以说是低于市场价不少,看似捡到一个大便宜,却没想到要面临如此大的“坑”法拍房。

在链家网上查询发现,目前小区成交均价已经达到了6.5万/平,而与这个户型相似的单元,挂牌价已经达到了6.8万/平法拍房。

算下来,从买下这套房到现在一年时间里,已经涨了两百万法拍房。但是,业主李先生现在拿着这套房,卖也卖不掉(谁敢买呢),住也住不了(住不进去啊)。目前,法院不支持原业主立即腾房,仅支持买受人主张原业主支付继续占用房屋期间的使用费。

简单地讲,法院这个案例的裁判思路是基于拍卖公告的条款,套用“买卖不破租赁”的原理限制了买受人的房屋使用权,但实际上双方又不存在任何租赁关系,且原业主使用时间的周期待定,这种裁判结果可能会导致买受人长期不能正常收楼法拍房。

所以,购买司法拍卖房务必搞清楚房屋现状,必要的话可以委托专业人士共同参与,评估法律风险法拍房。若竞拍标的物明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话,建议慎重购买。

对法拍房感兴趣的小伙伴需要注意以下几点法拍房。

01充分调查

如果想入手法拍房,做调查的时候,要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注房子是否被其他机构查封法拍房。

能查到还好说,如果房子曾经抵押给了高利贷,一般人是很难查到的,搞不好几个虎背熊腰、满身纹身的大汉成天上门要钱,那就比较麻烦了法拍房。

房子的土地性质也要确认清楚,实地调研的时候可以查阅该小区是否为房改房或者经济适用房法拍房。若为房改房或经济适用房,一定要弄清楚是否已经补缴土地出让金,若没有补缴,站长建议放弃该房源,因为税费会比较高。

如果特别在意是否为凶宅的,可以上网搜索房子的相关内容,如果房子涉及到刑事案件或火灾等事故,也会在很多社会新闻里找到法拍房。比如某个小区如果发生过爆炸或者着火,都可能是一个简短的社区新闻。

02确认屋内情况

虽然法院在公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚,但是房产的位置以及房产可能存在的瑕疵,法院并不负责公示法拍房。针对户型和面积、采光等细节,还是要靠现场实地调研才能摸清。这两天就有网友买了开发商宣传的一线江景房,但住进去才发现只有透过厨房的一条线才能看到江景,这就很坑了。

所以站长强调,想入手法拍房一定要去实地查看,而且要确认屋内是否已经腾空法拍房。有些司法拍卖的房子会标注房东承诺,诸如“拍卖成交后三个月内搬出”。这样的房子一定要注意,因为房子拍下来之后,法院其实无法确保屋主搬出的时间。根据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。也就是说作为购房人,你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦,这类房建议不碰。

03隐藏税费

法拍房如果原先由公司持有,被个人拍下,就要交土地增值税法拍房。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金,这笔费用同样也由竞买人承担。

另外,房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等费用,均由竞买人负责承担法拍房。

开发商跑路

法拍房也有新房,而这类新房的风险主要是开发商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、zui终建成的房子与当初宣传天差地别等法拍房。

够坑爹吧?谁买谁倒霉法拍房。不过也有胆大的人捡到大漏的。赚大钱没有胆量是不行的!

南京市鼓楼区人民法院拍卖过一套292平方米房产,市场价800万元,却以低于市场价160万元的价格起拍法拍房。因为是凶宅,少有问津。不过,由于2次拍卖没有成功,现在已经是在变卖了,只要出钱就能买到!

“凶宅”所在小区位于南京市秦淮区,靠近夫子庙,离新街口也不远,地理位置较好法拍房。

据了解,以前的房主48岁左右,为人谦和,是个老板,独居,有个保姆每天来做饭法拍房。在这套房子里住了一年多。可能生意做得不是很顺利,欠下了不少债务,上吊死了。这套房子里面还有不少家具和物品,有很多他女朋友的鞋子,看起来价值不菲。”但鼓楼法院拍卖的只是这套房子,并不包含室内物品。

通常,“凶宅”成交价格会在正常房源的八折左右法拍房。这套“凶宅”此前起拍价640万,市场合议价800万,面积292平米,起拍单价仅2.19万,合议单价2.74万,而该小区在售二手房单价在3万-4万。比市场价格低了不少,对于胆大的人,自住和投资都蛮适合的。

如何降低法拍房风险

法拍房虽然坑很多,但还是存在捡漏的可能性的法拍房。首先要从案子和房源入手,站长筛选法拍房房源方法如下:

1.选择贪腐房

官员贪腐被抓起来判刑的这种房子,好处较多法拍房。

(1)当事人本人一般已经入狱,其亲属也都避之不及,没人愿意惹事法拍房。

(2)这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好,原因你懂的法拍房。

涉案的法拍房当然不只贪腐这一类,所以大家要擦亮双眼,仔细甄别法拍房。站长还要提个醒,如果法拍房涉及银行借贷纠纷,也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类有借款纠纷,这种案子意味着当事人可能会有很多潜在的债务,后患无穷。至于刑事犯罪入狱的案子,这也属于棘手的类型,当事人没准过几年就出狱了,万一回来找麻烦,或找些社会人给你添乱,那平日里的烦心事可就没完了。

2.当事人zui好非退休、非自由职业人员

退休老人zui多的就是时间,而自由职业人员的时间也可以自由安排,这类当事人如果房产被拍卖后不依不饶,会增加捣乱的可能性法拍房。如果当事人是外地人,本地关系少,相应的会比本地人好很多。

3.zui好是本地法院的案子

跨区域法院拍卖的房产,如果后面遇到问题,法院一般不管法拍房。比如你买的是北京的法拍房,那还是北京本地法院的案子比较有保障,如果可能,本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产,更有保障。

如果后期出了问题,对于外地法院来说,就算想帮你,前提也得是他们有这个能力法拍房。跨区甚至跨市执法,对于哪个司法机构来讲都不容易,会大大降低其执法力度和效率。

4.zui好是空置房

无论法拍房里住着当事人、亲属还是租客,清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情法拍房。因此,房子zui好是空置房,如果是毛坯房那就更好了。因为房子是不是你实际占有,区别很大。

假如有人占了房,你去让他腾房他不走,你打110警察是不会管你的,因为这属于“经济纠纷”,公安部多次强调过,民警不介入经济纠纷法拍房。这种情况下,你只能去找法院执行局,但是执行局也受困于多种因素,三五年都执行不了的情况也是有的。但如果你已经实际占有了房子,那么再有人来跟你抢房或闹事,那很简单,直接打110就可以,这个警方直接有权利管。

因此,zui好不要碰非空置房法拍房。

5.提前准备

所谓提前准备,指的是要看清楚该法拍房是第几次拍卖法拍房。如果第一次拍卖没人报名,就会进入第二次拍卖,重点是:第二次拍卖起拍价会降低!所以,第一次拍卖可以不着急报名,看看能不能等到流拍,拖到第二次拍卖再出手。竞拍时还需做到心中有数,设好zui高竞价,一定要把至少4.5%的税算进去,有的法拍房税率高达11-25%,一定要留有余地。

进入网络竞拍环节,整个过程有24小时,而在zui后几分钟,通常会设置延时出价法拍房。也就是说,如果在竞拍的zui后2分钟有人出价,那么竞拍会延长5分钟。

这种情况下,如果你卡在zui后2分5秒左右出价,其他竞拍者就只能在2分钟内快速考虑是否加价,而一旦对方出手,又会为你赢得5分钟的思考时间,从而掌握主动权法拍房。

法拍房现在已经是一个专业市场,能赚钱和顺利落户的都是高手法拍房。如果是一线城市的好地段,还有冒风险竞拍的价值。至于不懂的小白,了解法拍房就行了,摸清门道之前zui好别碰。毕竟这类房子背后的套路那是满满的,新手吃亏很正常。