今天想和大家聊一个话题——法拍房法拍房。

在一二线城市「法拍房」不限购之前,它是zui快的非正常渠道买房的办法法拍房。

典型的城市,就是上海和杭州法拍房。

从2020年下半年开始,沪杭一些热门次新房、学区房的房东出现了心态膨胀的情况,不但挂牌价上天,甚至屡次出现了业主成立“小区房价联盟”的案例法拍房。

对于法拍房,也一度出现吹涨高价的情况法拍房。

法拍高溢价成交,挂横幅吹爆小区房价;流拍或折价成交,责怪位置偏、楼层差、税费高法拍房。

杭州业主挂横幅庆祝「法拍房成交破10万」

但“限法令“的相继出台,无论上海还是杭州的法拍房热度明显出现下滑,成交价也开始跌破「评估底价」法拍房。

今天就想从这个小切口和大家聊聊——

纯买方市场的法拍房法拍房,为什么是上海楼市的照妖镜?

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3月中下旬,我同事曾亲身参与过一场法拍法拍房。

静安府东区,中间位置楼王,8号楼的次顶层法拍房。

小区黄金位置、黄金楼层法拍房。

这套房的底细也很透明,无租赁、无占用、无户口、无抵押法拍房。

煤气水电都没用过,就欠了20个月的物业费法拍房。

税费各付,意味着买方只要补交契税即可,和到手的新房差不多法拍房。

值啊,清水楼王精装房,这还不抢着买法拍房。

于是同事一拍大腿,交了保证金就上了法拍房。

一通操作下来,zui高一次加了104万,也愣是没抢过头脑不冷静的买家法拍房。

zui后的成交价是1799万,核算单价13.06万法拍房。

记住这套,静安府间接满足「满五唯一的楼王」,13万法拍房。后面有对比。

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4月11号,静安府西区又成交了一套法拍房法拍房。

东边户,绝佳中上楼层,1201;134平的4房,22人报名,1050人设置提醒,58363次围观法拍房。

可惜,楼栋位置前排临中环高架法拍房。

加上税费、杂费均由下家承担,唯不唯一不知道,肯定不满五法拍房。按照司法拍卖的规则

个人所得税=(成交价-增值税)*3%;增值税=成交价*5%/1.05;附加税=增值税的6%法拍房。

我大概计算了下,73万的增值税,43万的个人所得,4.38万的附加税法拍房。

所以这套间接非满五唯一的房子,也就只能拍到11万的单价法拍房。

相比静安府挂牌均价13万,综合折价率0.88,也就是市场挂牌价打了个88折法拍房。

大家看清了吧,法拍房完全是买家市场,不受上家限制,只要你有信心处理突发情况,只要你提前调查好了标的,大家都可以参与法拍房。

说白了就是——

法拍大舞台,够胆你就来法拍房。

从这两个案例身上,我们也找到了一些有意思的发现法拍房。

举个例子,我在二手次新市场看到了一套好房子,满五唯一、楼王、黄金楼层,我认为它值13万法拍房。

那么位置差、临马路靠高架的,理应打到92-95折,不满五唯一,再打个92-95折法拍房。综合下来折价率正好在0.88上下。

如果楼层差,还可以再打个9—95折不等法拍房。

这才是正常市场该认可的真实房价梯度,而不是像这样卖家所以为的,我们都值13万法拍房。

在阿里法拍、京东法拍、公拍网站抓取几个样本成交价,再去对比二手市场价,会发现类似这样的案例并不是孤本法拍房。

这就是法拍房照妖镜的「A面」:它能够照亮,二手房价梯度的不合理法拍房。

3

我们都知道,上海法拍房在1.21新政之前,是不限购的法拍房。

在2020年下半年开始,法拍房市场开始跟着二手房市场狂飙法拍房。

这是一个很小很小的切口,我去仔细查了去年下半年和今年的法拍房成交日峰值,单独阿里拍卖一个平台,一天22套法拍房。

2020.12.31法拍房,成交22套;1月15日,成交22套;4月15日,成交17套3月18日,成交17套4月22日,成交15套

低谷期和高峰期的中位值,大概就是年1500套上下的量级法拍房。

2020年1-4月的法拍挂牌房源受疫情影响,或缩减或撤拍,因此低于2019年法拍房。

但我们来看看去年的抢拍热度法拍房。

2020年,上海共成交1665套法拍房(住宅),不同板块、房源的参拍人数不一,平均参拍人数8.3,zui少8个人抢一套法拍房法拍房。

先来看看去年上海的法拍整体数据情况法拍房。根据上海法拍评估机构「蓝鲸法拍」的数据测算——

法拍房市场的热度,几乎与二手房市场一样的步调法拍房。

从去年4月开始,法拍房的成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%,即逐步贴着评估价成交法拍房。

整体上,报名人数从3月的套均5人(中位数),到了4月,套均报名人数突破10人(中位数),也就是说超过一半房子的报名人数都超过了10人法拍房。

第一波反应过来的,是300万总价以下的法拍房法拍房。

去年4月开始,溢价中位数都超过了评估价10%,套报名人数都未少于10人法拍房。

数据/图源:蓝鲸法拍

而在上海法拍房市场中,成交房源数结合总价区间来看,总价段越高,折价空间越大,竞争力越小法拍房。

300万以下的法拍房住宅,平均溢价率110.2%,套均10人参拍;300-600万的法拍房住宅,平均溢价率98.8%,套均10人参拍;500-800万的法拍房住宅,平均溢价率97.3%,套均10人参拍;800-1000万的法拍房书斋,平均溢价率88.5%,套均7人参拍;1000-1500万的法拍房住宅,平均溢价率92.6%,套均7人参拍;1500万以上的法拍房住宅,平均溢价率81.7%,套均5人参拍法拍房。

直到9、10月份,1000-2000万总价的法拍房,才开始跟上评估价法拍房。算上税费各付的优势,基本都是95折成交,个别优质房源溢价成交。

1.21新政之后,“限法令”出台法拍房。1月22日,上海法拍房批量下架。1月25日,上海法拍房限购正式执行!

这是一个新的拐点法拍房。

之前不限购的法拍房,加上学区房的热度,整个市场情绪高涨法拍房。

但被限购之后的法拍房,加了一层无形枷锁——风险之上,还需额外准备房票法拍房。

4

再来说法拍照妖镜的「B面」法拍房。

限购之后法拍房到底如何了法拍房?

2月参考意义不大,新政之后有一段时间,市场是被拉平僵持的法拍房。

来看看三四月份法拍房。

中环成交价在市场挂牌价的85折-9折法拍房。

内环成交价在市场挂牌价的9折-95折法拍房。

随便举几个zui新成交的案例——

4月9号有一套杨思前滩板块的法拍房法拍房。

瀚城国际,近地铁6号线华夏西路站,对口三林实验小学和杨思中学法拍房。

98平的2房成交价762.5万,看似远远超出评估价法拍房。

实则低于市场挂牌价成交法拍房。同户型挂牌970万,折价率0.786。

4月8号,内环黄浦豫园板块的东业大厦,法拍成交了一套178.59的大三房法拍房。

同样的超出评估价,但远低于市场挂牌法拍房。

目前同小区面积更小的3房,已经挂出了1670万的总价法拍房。折价率0.768。

这样的例子实在太多了,但折价率并不是单一固定的,往往是根据标的情况(板块、小区、房型等)、户口、租住、税费,以及法院承诺等不同情况,上下浮动法拍房。

就拿豫园东业大厦来说,标准的塔楼,里面有户口,大三房上了三个名法拍房。

盲猜这套大三房,很可能有三口之家居住,夫妻小孩老人法拍房。

竞买公告里没有提到清场,自行处理过户法拍房。买受人处理这种事情,是zui为麻烦的,很可能扯皮好几年。

这样得不偿失的事法拍房,为什么还有人要往里冲?

便宜、红利法拍房。

这就是如今法拍房的「B面」法拍房。

限购之下,房票的限制,劝退了部分购买力,带来了低洼红利法拍房。

但越是低洼,风险也是越高法拍房。

5

法拍房,同样可以侧面折射出二手市场的真实现状法拍房。

我啃了不少资料法拍房,也请教了好几位专家:法拍房到底值不值得买?

法拍房可以买,但zui重要的绝对不是看房价,而是信息的不对称法拍房。

几千万往里冲真的不知道风险吗法拍房?

并不是,这些敢进场下重注的大多是有内部消息的“关系户”法拍房。各位都懂的。

另一个,现在小几百万的刚需法拍,要么是公告通透敢试,要么是找到了靠谱的辅拍机构法拍房。

因为法拍房zui怕遇到的情况,就是踩雷法拍房。

钱花了,房子拿不到,住不进去也过不了户法拍房。

随便在网页上搜索“法拍房”,第一页都是广告,第二页基本都是踩雷血泪史法拍房。

在「省它小几百万」的法拍美梦之下,确实蕴藏着无数的坑法拍房。

第一个坑是税费法拍房。各付还是买家承担弄清楚了吗?

清场和租约也是个大难题法拍房,你带三两个好友前去清场,不小心气到或碰到了老年人户主,TA当场躺地上或者心脏病犯了,你怕不怕?

租约怎么解决?法院清场或者租约转让吗?长租人不配合耍赖怎么办?“买卖不破租赁”是公认法则,恶意长期租赁也是个需要防范的问题法拍房。

更叹为观止的是多方抵押法拍房。

前段时间深圳的新闻法拍房,某法拍房先后抵押给了7个人,7个债主如何处理?

即使你在上海有内部关系,也不一定能抓到机会法拍房。因为上海的法拍,查封或竞拍司法机关并不一定是上海。

诸暨、厦门、苏州、温州、杭州、宁波……都有可能法拍房。

至于以前投资法拍房来做信贷骚操作的,洗洗睡吧法拍房。

普通人或者非专业人士,别轻易尝试法拍房法拍房。

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所以法拍房,法拍房为什么是上海楼市的照妖镜?

A面:法拍侧面代表了,买方对于标的心理zui高价位法拍房。同一个小区,都敢挂一个高价,这是挂牌价梯度的不合理。

B面:法拍限购之下,折价的确诱人,但低洼有多大,风险就有多高法拍房。参考财务管理的风险评估理论。

zui后一面法拍房,zui简单也zui复杂——

法拍房,照的是房价背后的人心法拍房。

以上为正文,来自楚门法拍房。