“法拍房”绝非儿戏,买定离手无反悔余地法拍房。

作者:朱末

来源:快刀财经(ID:kuaidaocaijing)

2021年1月21日凌晨5点,黑夜和白天的界限还未完全分明,一道清脆而凌厉的“异响”,毫无征兆地响彻上空,楼栋的灯陆续亮了起来法拍房。

接到报案的警方很快赶来,作为砸坏门窗的“始作俑者”,李复(化名)显得镇定过头法拍房。一年前,她买下这套位于广州越秀区的法拍房,明明手执确权裁定书,却迟迟拿不到房门钥匙。

忍无可忍,李复与该房的租客、收租方陷入数轮破门、换锁的交锋,事态僵持不下,警方只得以调解无效收场,并建议李复走司法途径解决法拍房。

事实上,像李复这样陷入法拍房“纠纷”的案例并不在少数法拍房。房子被他人占用,无法入住还不算zui惨,有的还存在拖欠大量未交费用的资金大窟窿,接盘者莫名其妙就成了冤大头。

尽管如此,依然阻止不了前赴后继者的“热情”法拍房。据央视新闻报道,上海法拍房市场异常火爆,85%的房源都会在一拍当中被客户拍中,竞争之激烈,逼得限购政策连夜出台。

阿里司法拍卖平台数据也显示,从2017年至2021年1月,法拍房源已从9000余套激增到138万套左右,价格更是水涨船高法拍房。

狂热背后,法拍房从鲜少问津的冷门,变身成了当下流行的购房方式法拍房。但到底是捡漏,还是踩坑,每个人的悲欢并不相通,结局也不尽相同。

毕竟,天上掉的馅饼,一不小心,就成了陷阱法拍房。

01

被疯抢的“法拍房”

为何让人欲罢不能

无风不起浪,事出必有因,“法拍房”的走红,是中国楼市畸形发展下的必然结果法拍房。

所谓法拍房,俗称为“法院拍卖的房产”,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋,来源主要是商业贷款逾期、违法犯罪没收以及无主认领的财产法拍房。

纵观近几年,一二线城市的房价涨幅惊人,前段时间闹上头条的深圳,为抢房就上演了各类闹剧,众筹打新、名额代持、合伙买房等奇葩乱象层出不穷法拍房。

房价已让人望而生畏,雪上加霜的还有日趋严格的限购令法拍房。现实与政策的夹缝下,不限购、不摇号的法拍房,成了想要落户扎根,又苦于没有房票的部分人的救命稻草。

何况,法拍房的价格实在很有“诱惑力”法拍房。zui高人民法院对此有明确规定,简单理解就是:市场价格为100万元的房子,拍卖价就是80万元(100万元*80%),如果流拍,第二次拍卖价会降到64万元(80万*80%)。

总体来说,法拍房大多数是基于市场价的5-7折起拍,少则省几十万,多则省几百万甚至上千万,这种“大便宜”,很难叫人不心动法拍房。

其次,法拍房还会出现一些“白菜笋盘”,即处于核心地段,又有学区加持的的优质房源,再不出手,更待何时法拍房。

因为有机可趁、有利可图,法拍房也吸引了不少“投资客”法拍房。一位资深的投资客称,在房产投资圈里,抄底法拍房的收益不比炒二手房差,在投资客们看来,只要买房能上杠杆,以500万本金搏500万收益的事情总能发生。

市场上也因此衍生出不少专门代理法拍房的机构法拍房。中介对于操作手法驾轻就熟:“有人借钱全款买房,在办完房本,交完房后,去银行申请经营贷,把贷款出来的钱还给朋友。这种把房子抵押给银行的利率,比正常按揭还低4%左右,我们叫‘倒按揭’,月供都是按照20年走的,还款基本没压力。”

该中介还透露了自己zui近的一起“成功案例”,有客户倒腾了两轮法拍房,北京的法拍房在过户完成后,可以按照正常二手房入市交易,一买一卖中间净赚了几百万法拍房。

许是钻空子的黑手太多,水被越搅越浑,法拍房也渐渐变得“高不可攀”起来法拍房。2020年9月3日,历经近10小时的竞价,经过566次出价,深圳龙港龙苑路(龙苑新村)7号一幢房屋,zui终以2210万成交,溢价率为1.6%,这时还算正常。

到了2020年12月3日,深圳香蜜湖一号一套347平米的别墅物业开拍,超万人在线,竟拍出9191万天价,溢价率77%法拍房。值得一提的是,该套法拍房税费超过800万,若是再算上其他隐形成本(租金+装修费),zui终花费过亿。

再说2021年1月7日,上海静安彭浦新村一套32平方米的法拍房,起拍价只有115万元,经过108轮你来我往的争抢,成交价飙到了232.51万,每平方米的价格达到72000余元,而周边同期二手房均价仅在50000余元法拍房。

后据上海国拍统计,在上海成交的住宅类法拍房中,有64%的标的以高于评估价成交法拍房。翻查近期北京、杭州、广州的法拍房交易中,价格远超出正常市场价的情况也比比皆是。

▲图/第一财经

眼看事情在失控的方向上越走越远,密集的“爆雷”又开始在各地频频上演法拍房。

02

“法拍房”背后的坑

多的是无法承受之重

利益越高,风险越大,千算万算,很多人选择性忽略了法拍房自带的“漏洞”属性:身世复杂法拍房。

2020年6月,荥阳的杜先生拍下了一套精装法拍房法拍房。不想原房主对外欠下了高利贷,因此与债权人签订了长达20年的长期租约合同,用以抵扣债务。

根据现行相关法律规定,买卖不破租约,房子还没到手,杜先生就先吃了哑巴亏法拍房。更绝的是,债权人又将房子转租给了他人,其中包括一位年逾花甲的老人,更增加了腾空难度。

经过漫长的调解、诉讼、执行,身心俱疲的杜先生终于得以入住,谁料开门的瞬间,杜先生又傻了眼法拍房。

实木地板,被全部撬走;灯具和房门,全部拆走;水管,齐根隔断;就连墙上的插座插板,也全部被卸掉,只留下一个个窟窿法拍房。

如果要全部修复,装修公司给的zui低报价是40万,算上之前打官司所花的人力、物力、财力,杜先生非但便宜没占到一点,反惹了一身麻烦法拍房。

杜先生的遭遇还不算极品,近期成交的一套上海的热门法拍房源,被扒出原业主先后抵押给12个人,其中交易、变更、质押与消质等流程的复杂程度,可想而知法拍房。

即便没了被“非法侵占”的苦恼,郑州杨女士的闹心程度也是有过之而无不及法拍房。在230万买得一套法拍房后,杨女士在办理过户时被告知,要交46万的天价个税。

原来,该房产上次交易是直系亲属过户,过户总价只有500元,个税缴纳比例是两次总价价差的20%,如此一来,个税额度相当于县城一套房了法拍房。

杨女士大呼“上当受骗”,随即提出撤销拍卖的申请,被无情驳回,46万的个税,分文不少还得照交法拍房。

和杨女士的遭遇“如出一辙”,杭州的黄女士在过户时得知,自己购入的法拍房源属于“房改房”,且为历史建筑法拍房。

过户时不仅需要缴纳房改房的相关税费和维修费,另外土地性质还是“使用权划拨”,未来房子要变更,还得再缴纳土地出让金和增值收益部分,令黄女士叫苦不迭法拍房。

同样陷入迷茫的,还有广州的李先生夫妇法拍房。在综合权衡后,李先生夫妇在去年11月买下了一套带学区的法拍房,等到准备报名的时候,才发现房子已被挂了户口。

偏偏目前我国对户口强制迁出方面存在法律空缺,律师直言不讳地告知李先生夫妇,即使是打官司也未必能顺利迁出户口,无奈之下,李先生只得将孩子送回老家法拍房。

西安的姚先生,在去年9月竞拍下心仪的法拍房后,谁想麻烦接踵而来法拍房。起因在于,房子的产权是俩兄弟共有,有个是服刑人员。

未涉案的兄弟提出异议,认为房子不能按整体产权拍卖,始终拒不过户,一筹莫展的姚先生,问题至今仍未得到解决法拍房。

温州的马女士,兴冲冲买到手的法拍房,在准备搬家时突然得知,这套房子曾发生过恶性杀人案件,是名副其实的“凶宅”,马女士为此和家人争吵不断,被诊断为中度抑郁法拍房。

买房时欢天喜地,拿房时哭天喊地,现在流的泪,都是当时脑子进的水法拍房。

03

“法拍房”绝非儿戏

买定离手无反悔余地

需要明确的是,购买法拍房和正常途径的商品房不同,属于真正的一锤子买卖法拍房。

法院方只负责将房子卖出去,若出现遗留问题(未交齐土地出让金、没有房产证、未交清物业费等),法院概不负责解决法拍房。

虽然负责司法拍卖的法院需要当对法拍房信息的真实性负责,但在实际情况中,核实未必能够详尽法拍房。

比如,法官上门执行,通常会询问房屋占用人的身份和原因,占用人往往会拿出身份证和租赁合同,在没有人主张合同有问题的情况下,法官不会再深入去调查合同的真假法拍房。

此外,对于多重查封、抵押的房产,尤其是不同法院、不同地域的法院实施的,可能会有协同不一致问题,拍卖后如果有的查封或抵押没法解除,根本无法办理产权证法拍房。

就像买房者有把“小算盘”,法院也有自己的“小心思”法拍房。在广州市的一起诉讼案中,原告李姓男子以约560万元拍下天河区一套法拍房后,要求原住户搬离,却遭到败诉。

审理法院给出的理由是,李某某虽然取得了涉案房屋的不动产权证,但房屋是按现状方式拍卖,李某某在拍卖时对此应当了解清楚,并承担相应的法律后果,要求原住户腾空房屋,理由欠充分法拍房。

再者,执行法院如不负责腾空,法拍房的买受人另诉排除妨害时,涉及不动产纠纷,就由不动产所在地法院专属管辖,如果执行法院所在地和不动产所在地不是同一个地方,“麻烦”也就顺理成章地交了出去法拍房。

这种结果,等于变相告诉买方,有房也住不了,还没有任何后路法拍房。随着法拍房纠纷案的逐年暴增,矛盾冲突下,2019年6月,广东省高院不得不发布《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》,明确“以清场交付为原则”,并规定了强制清场的方法和程序。

虽然规定了“清空交付”,却没有明确“先清空再拍卖”,而是表述为“执行法院应当责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离”,并承担拒不办理的法律后果法拍房。

这里面依然有很多不确定因素,比如法院找不到被执行人,倒腾的时间是不确定的,清场移交无法落实的情况依然会在未来大量存在法拍房。

没有门槛,恰恰是zui高的门槛法拍房。如同充满未知的盲盒,优劣对开的法拍房,普通人得到“惊吓”的可能,远多于惊喜。

更何况,随着进场的人越来越多,“法拍房”的价格优势早已不复存在,想要“捡漏”的可能性,几乎为零法拍房。

没有金刚钻,不揽瓷器活法拍房。普通人强行接盘的结局,多半只能是,打落牙齿和血吞,自个儿受了。

同时在心底叹息一声:“早知今日,何必当初”法拍房。

(本文图片来自网络法拍房,部分已标明出处)

参考资料:

1.幻象地产《法拍房法拍房,比盲盒更刺激》

2.南方周末《未腾空就拍卖法拍房,这种法拍房是机会还是陷阱?》