今年以来,上海、杭州、成都等楼市热门城市先后颁布新政,对法拍房实施限购法拍房。

政策内容大致是,购买法拍房需要和购买商品房同等的资质,如果竞拍成功者没有房票,就要承担相应的法律责任法拍房。

很多不了解法拍房市场的人都感到奇怪法拍房,限制这个占整个房地产交易份额不足5%的市场,会对控制房价起到作用吗?

1.

之前洋房姐姐就讲过法拍房,法拍房是司法拍卖处置的房屋,成交价通常在同小区二手房价格的70%-80%,如果经历过流拍,再次拍卖时起拍价会更低法拍房。

除了价格优势,法拍房还有可能捡漏极其稀缺的房屋,如绝版豪宅、优质学区房等,这类房源鲜有业主主动出售,只能在法拍房市场碰碰运气法拍房。

虽然法拍房有以上优势,但背后也有诸多风险法拍房。

由于法拍房属于法院代拍的银行资产,购房者购买前很难了解到房屋的全部信息,有些甚至不能实地看房,房屋的产权、房屋占用、内部维护等情况都是未知数,法拍房可以说是zui贵的“盲盒”了法拍房。

运气不好的,遇到产权纠纷、现住户拒不搬迁等情况,法院无权安排强执,成功拍下也没办法入住或转手法拍房。

运气好的,就像洋房姐姐之前拍摄过的粉丝别墅一样,遇到开发商抵押给银行的新房,背景简单明晰,通过法拍捡漏,半年就升值几十万法拍房。

多年来,法拍房由于优势和风险并存,购买流程也相对复杂,一直是个非常小众的市场法拍房。一线城市资金不足的刚需,或者对某类稀缺房源格外执着的购房者,才会选择“铤而走险”。

但房住不炒以来,楼市热门城市商品房的购房门槛越来越高,法拍房因其不要房票、不限数量的特点,被不少炒房客盯上了法拍房。

他们不是刚需,对房子的具体情况没有特定要求,以广撒网多捕鱼的方式买下价格优惠的法拍房,转手就能挂在二手房市场谋利法拍房。

这么一来二去的,法拍市场也就被炒热了法拍房。

2.

2017年,阿里拍卖网拍出了9000套住宅,2018年拍出了20000套,2019年拍出50万套,2020年仅前10个月,这一数字就飙升到了129万套法拍房。

仅仅4年间,法拍房市场增长了143倍,参与人数也从zui初的30万出头,增长到55万人法拍房。

炒房客的涌入也推涨了法拍房的价格,在一些热门城市,法拍房成交价格从“抑价”变成了“溢价”法拍房。

以刚刚对法拍房实施限售的成都为例,今年2月初,位于高新区天悦府的一套法拍房经过了188次的激烈竞价,zui终以653.26万成交,对比235.26万的起拍价,溢价率高达178%法拍房。

3.8万元/㎡的成交均价,比小区二手房均价高出1.3万元法拍房。

高新区是目前成都zui热门的新兴房产板块,这里多数法拍房的价格都比同小区同户型二手房高100多万法拍房。

高溢价法拍房在成都比比皆是,同样的情况也出现在限购前的上海法拍房。

2020年上半年,上海市不同价位的法拍房,平均溢价率都在88.5%-110.2%不等法拍房。

在未限制法拍房的城市,法拍房变成了无房票者和炒房客的捷径,早已不是“捡漏圣地”,与房住不炒的政策相违背法拍房。

3.

反观前几年就已经对法拍房展开限购的城市,比如北京,法拍房市场就完全是另一番景象法拍房。

根据zui新数据,今年3月15日-3月21日,北京共成交法拍房31套,平均折扣8.1折法拍房。不论是刚需户型、热门学区还是稀缺豪宅,北京的法拍房市场都保持着应有的样貌。

这轮限购法拍房的先行者——杭州,其法拍房价格也已经反映了限购的影响法拍房。

今年3月3日,杭州出台政策将法拍房纳入限购,限购后的一周内,杭州市区限购范围内开拍的法拍住宅共23套,除4套房产流拍外,20套成交的住宅中,15套价格低于评估价法拍房。

这15套中不乏学区房、湖景房等优质资源,不限购时这类房源本该非常抢手,限购后,手握珍贵房票的竞拍者,更加理性、谨慎的参与竞拍,让法拍房的价格回归了价值法拍房。