据民生频道小莉帮忙报道,去年9月,新郑的张女士在新郑市人民法院花160多万拍了套房子,正准备装修却接到物业公司的通知,要求自己补交50多万的物业费,其中42万是滞纳金法拍房。张女士懵了。她认为,费用不是自己拖欠的,不应承担滞纳金,目前此事仍在协调中。无独有偶,郑州一位杨姓女士,于2017年7月花费230万元在郑州购买了一套法院拍卖房。杨女士原本以为“赚到了”,但在办理过户时却被告知需要缴46万元的个税。2017年11月16日,大河报以《喜:230万拍房!惊:46万个税?》为题报道了此事。

造成天价个税的原因,是杨女士拍下的这套法拍房上一次交易是“直系亲属交易”法拍房。即:2014年,郑州曾针对直系亲属之间过户房产出台一项政策,规定此类过户不必按照税务系统的报价交税,可以自行报价。

这本是项便民减负政策,但该政策有一个限制条件,此类房屋5年之内再交易需缴纳房屋总价差额的20%税费法拍房。而杨女士所拍到的房屋,前一次交易”直系亲属过户”时房屋的报价是500元,所以两次的房价差价基本上就是拍卖价的全额230万的20%了。

面对46万元的“天价”个税法拍房,杨女士向金水法院提出异议,请求撤销此次网络司法拍卖,退还保证金,其理由是:

该房屋具有瑕疵,但法院在公示拍卖时却未对此信息进行披露,自己作为普通公民又无权向房地产部门查询房屋以往交易信息,导致产生重大误解,这个过错不应由自己承担法拍房。

个人所得税以所得人为纳税义务人,因此交税义务应由原房主承担法拍房。当事法院疏于调查,在拍卖公告中将缴纳全部税费义务强加给买受人,显失公允,有违公正原则。

后法院针对杨女士提出的异议做出了裁定法拍房,法院认为:

1.杨女士认为以法院未就前次房产交易价格进行公示的异议理由不能成立法拍房。

根据《zui高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三、十四条的规定,人民法院应当公示拍卖财产权属、占有使用、附属义务等现状的文字说明、视频或者照片等,对拍卖财产的已知瑕疵和权利负担进行特别提示法拍房。

但本案中,对于拍卖财产的前次交易价格不属于网络司法拍卖、变卖过程中必须调查和公示的事项;同时,法院表示在本次变卖公告中已明确告知,竞买人决定参与竞买的,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵法拍房。杨女士缴纳保障金参与竞拍,应视为其已完全了解拍卖财产并接受其瑕疵。

2.法院拍卖公告中税费、物业费、水电费等由买受人承担的内容,并不违反法律禁止性规定法拍房。

纳税义务人是法定的,税费实际承担人是可以约定的法拍房。该院在网络司法变卖公告中已明确指出:“标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费、维修基金及其可能存在的物业费、水、电等欠费,经济适用房、房改房等类型的房屋在办理过户时产生税、费、差价等费用均由买受人承担”,这样的表述,不违反法律强制性规定,而且有利于在司法拍卖中保证被执行的财产尽快变现。

据此,法院认为,竞买人参与拍卖,应当视为接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵,其亦应当承担因税费负担而带来的各项风险法拍房。杨女士主张撤销该房产变卖程序的理由不符合法定撤销情形,对其异议请求不予支持。

杨女士接到裁定书后,还是觉得自己很亏,但她权衡再三,zui终放弃了向郑州中院申请复议的权利法拍房。

两起案件给有意捡漏法拍房的人们敲响了警钟法拍房。司法拍卖隐患多多,为什么还有这么多人参与呢?看法君这两天特别留意了淘宝郑州法拍房市场,发现真的比市场价、评估价低很多。具体见下图:

有感觉了吧,平均比市场价低20-30%,有没有一种走过路过不要错过的感觉法拍房。这也正是法拍房虽有瑕疵,有隐患,但仍有不少人去抢拍的原因了。那么,如何挑选法拍房不踩雷?看法君仔细咨询了律师朋友,特支招如下:

1,了解当地的房地产交易政策法拍房。这几年各地为了应对炒房出台了不少土政策,如上述杨女士遭遇的“直系亲属交易免税”就是郑州当地的政策。类似的还有很多。比如限购、比如2年内限制再交易等。

2.一定要实地看房法拍房。这个超级重要,看室内、看周边、看物业管理、看房屋维护状况、看邻居(跟什么人做邻居,差别不是一点点,这个自不待言。)也可以顺便向邻居了解下房屋质量、房主的情况,如能见到房主本人,应该能了解到更多。

3.向物业公司了解细节法拍房。物业一般都会介绍清楚,房子是否存在拖欠水电气暖费、物业费等的情况。担心物业态度不好?放心,物业一定会非常配合的,因为像上述张女士与物业那样的纠纷,物业也不想招惹上。

4.向法院了解案情法拍房。搞清楚为何被执行,房子被拍卖。具体可以看法院在网上发布的特别提醒,也可以登录中国执行信息公开网、中国裁判文书网了解案件详情。

5.尽量拍空置房法拍房。以免日后不好腾房,如果房子本身带租约,那就更不要碰。

6.要拍住宅用地房,避开商业用地房和工业用地法拍房。(即要了解清楚土地性质)

7.要拍被执行人为个人且产权单独所有的房子,这种房麻烦少法拍房。不买共有产权或业主没有自主权处置房子。

8.拍二拍或者变卖阶段的房,法院对一套房屋第一次拍卖时,一般是按评估价,二拍会较评估价降20%,变卖阶段会降更多法拍房。

总之应选择产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋,对各项税费数额做到心中有数法拍房。也应注意审查房屋有无被设置别的权利,如有无抵押、有无第三人优先权(法院的拍卖公告里一般会有介绍)、共有权人是否同意出售、是否涉及其他诉讼?还要注意查看房屋是否登载有他人的户口?有的话,还要能联系上对方,让其尽快配合迁走,不配合的话也比较麻烦。

重要提醒:法院在法拍房展示页的重要提示、特别提醒要重点掌握、了解法拍房。“大家都在问”栏里列举的所有问题,建议都点开仔细了解。

嫌麻烦吗?那么下手前你可以请律师帮忙法拍房。