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今年,许多银行推出了面向个体工商户的低息抵押贷产品,“利率低至3.85%,zui长可贷10年”等宣传标语出现在各大银行App和宣传海报上抵押贷。于是,一些用户开始考虑:是否可以将自己的房贷置换成利率更低的抵押贷?

条件

要求比房贷更严苛抵押贷,须名下有营业执照

抵押贷虽然跟房贷一样是银行采用的贷款方式,但是申请抵押贷的要求要比申请房贷的要求更加苛刻抵押贷。

办理抵押贷,首先要满足两个基本条件,第一是持有房产证,也就是房子已经全款付清,不欠任何房贷;第二,需要贷款人名下有营业执照,这也是大多数人zui容易被卡住的一点抵押贷。因为这次银行推出低利率抵押贷是国家补贴做的,为的是扶持小微企业和个体工商户。

其次,大多数银行对营业执照的持有时间是有要求的,像交通银行的要求是营业执照需办理两年以上,工商银行的要求是满一年,这些信息贷款前银行都会进行核实抵押贷。

此外,中国银行信贷人员告诉记者,营业机构必须交纳社保,否则也不会批款抵押贷。贷款出借后,还有银行总部的人打电话对贷款用途进行调查,一旦发现贷款用于非经营性支出,则立即收回贷款。

除了用途的审核之外,还有对借款人个人征信的审核抵押贷。值得注意的是,“如果在征信中体现出借款人有小贷公司贷款的历史,80%的银行都不会再贷款给他。”工商银行信贷人员告诉记者。

近年来,市场上出现了不少贷款中介公司,以帮助用户向银行办理抵押贷,收取中介费抵押贷。关于以上条件,贷款中介告诉记者,“都是可以沟通的”。比如没有营业执照,或者征信不够,贷款中介均号称可以“解决”。对此,银行贷款人员回应称“不靠谱”。

为了保证贷款能安全收回,银行对贷款中介是抵制的,一旦发现用户使用贷款中介,不仅贷款取消,计入征信,连办理业务的信贷员也会受到银行处罚抵押贷。因此,贷款中介保证的“可沟通”并不可信。

利率

极少数优质用户才能达到zui低利率

许多银行都打出了抵押贷低至3.85%的口号,以100万元的贷款为例,今年一年的抵押贷的利息可以比2019年省15000元左右抵押贷。通过实地走访几家银行营业网点,记者了解到,年化利率低至3.85%的贷款的确是存在的,但利率的高低因人而异。

交通银行的信贷经理告诉记者:“一般给用户的贷款利率都是4点多,只有极少数特别优质的用户才能达到zui低利率3.85%抵押贷。”但工商银行则表示,只要各方面条件能达标,普通用户也能在工商银行贷到3.85%的低息贷,只限一年。

除此之外,其他几家银行工作人员表示,今年的低息抵押贷是由国家补贴的,第二年不一定会有这个政策抵押贷。

贷款中介告诉记者,他们能拿到3.2%甚至3.1%的更低利率,并承诺zui长到20年这个利率都不会有变化抵押贷。工商银行信贷人员则表示不可能,“目前市场上没有比3.85%利率更低的了。”

一些银行会在官方渠道打出zui高可贷10年的广告,和利率这边的情况一样,能办到zui高年限的也是极少数用户,出于收款风险的考虑,一般银行不会贷这么长年限抵押贷。交通银行表示,通常办理的是5年的期限,并且每年归本(将贷款全额归还)一次,第二年再进行续签。

即便签的期限是5年,每年续签时也不会立即批款,在交通银行,每次还本后需等待至少3三个工作日才能再次批款抵押贷。而在有些银行时间是一周,这就要求用户手里有足够资金能够周转了。

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银行信贷人员建议直接办房贷

假如手上有一笔现钱,在全款买房后办理抵押贷,和直接办理房贷之间选一个,多家银行信贷人员建议选择办理房贷抵押贷。

中国银行信贷部门负责人告诉记者:“房贷是目前市场上zui划算的贷款,全款还了房贷再做抵押贷划不来抵押贷。”一方面,房贷的贷款期限通常比较长;另一方面,房贷是zui常规的贷款,流程简单,办起来快。而抵押贷办起来则十分麻烦,一般要2至3个月才能批款。并且,还有些银行有要求,房产证到手3个月内不能抵押。

一般情况下,银行能批下来的贷款为房产估价的六至七成,有的贷款产品仅为五成抵押贷。中国银行贷款人员举例介绍:假如用户手里有100万元,在办理房贷和全款买房后办理抵押贷之间做选择。首付按照30%来算的话,则需办理70万元的房贷,一般可贷30年,目前商贷利率为5.63%。如果选择全款买房办理抵押贷,zui高可贷出七成,也就是70万元。抵押贷zui后批下来的利率一般为4点多,相比房贷每年能省1万元左右,但还要扣除1%至2%的中介费,以及其他一些手续费,算下来省下的其实不多,但办理过程却十分麻烦。

综合各方的建议,总结来说,用低息抵押贷优化贷款,真正的适用人群主要是两类,均为用抵押贷换抵押贷的用户抵押贷。

第一种情况是,当初是以一个比较高的利率办理的抵押贷,现在利率较低,可以将前一个抵押贷还清(抵押贷支持随还随取),再重新将房产抵押办理贷款抵押贷。

第二种情况是,由于所持房产涨价幅度比较大,办理上一个抵押贷时的房产估值低于现在的估值,为了贷出更多额度,也可以选择一次还清后办理一个新的抵押贷,这样手上可以拥有更多现钱抵押贷。

而对于手上只有一套按揭房,且没有营业执照的用户来说,通过低息抵押贷优化贷款不仅费时费力,还担了许多违规风险,扣除各种中介费用后也不剩多少抵押贷。zui重要的是,今年的低息贷款得益于政策福利,来年却不一定有这样的低息。对于用户来说,所冒的风险太大了。

潇湘晨报记者粟霜晴

【来源:潇湘晨报】

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