大部分年轻人想在工作的大城市买房公寓,由于资金有限买不起商品住房,同样的位置公寓却便宜很多,同时开发商打着精装修,拎包入住,低首付,低总价,买一层送一层的广告语,吸引着很多年轻人跃跃欲试!

商住公寓效果图

我要告诉大家的是:不要买商住公寓,不要买商住公寓,越没钱越是不能买商住公寓,重要的事情说三遍!原因有以下几点,大家看完之后再好好想想自己要不要买商住公寓公寓。

第一,得房率低且居住密度高:公寓得房率非常低,一般只有60%~70%,如建筑面积是64,使用面积可能才38,而普通住宅在70%~80%公寓。一梯六户,一梯八户,甚至一梯十几户,等个电梯要很久不说,而且鱼龙混杂什么人都有,足疗店,养生馆,甚至霓虹灯的等等。

第二,居住环境差,生活成本高:很多公寓为什么肯买一送一,是因为原本就是一层,是硬生生地隔为两层,所以楼上的高度一般就只有2米;一般公寓是没有燃气的,做饭要用电磁炉,而且通风很差,家里会长期弥漫一种难以描述的味道;隔音效果也不好,因为楼层结构和住宅是不一样的;采光也不好,公寓不是住宅,它不需要遵照住宅的日照要求,墙上还会经常有广告,电梯也经常容易坏,同时公寓具有商业性质,水电费都是按照商业价格来收取,物业费都贵到飞起公寓。

第三,购买成本高:住宅首套首付普遍在30%左右,可以公积金贷款,也可以商业贷款,贷款可长达30年,这就意味着你可以用更少的钱来提前买到更大的房子,借用未来的力量锁定房价,享受城市发展带来的红利,减少通胀对财富的稀释公寓。而公寓的首付至少需要50%,只能商贷,还不能享受银行优惠利率,贷款年限zui长仅为10年,有的城市还必须要求全款。整个算下来,即便公寓总价比住宅便宜,但贷款比例和还款年限也几乎拉平了成本。

第四,不能落户没有学区:商业公寓都不能落户,不能上学,仅有的功能就是自己住(办公)或者租给别人住(办公)公寓。

第五,升值空间和税费:同样的地段,公寓的升值空间远远不如住宅,同时公寓卖出时个人必须要交20%的个人所得税,还需要交评估价与原价差额的土地增值税,而且是实行四级超率累进税率(和个人所得税一个道理),征收至少30%zui多60%公寓。再加上5.5%的营业税,3%的契税,各种杂七杂八的费用加起来,一般能达到物业交易总价的10%以上。所以,有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费,公寓的附加成本要高很多,不利于交易流通。毕竟对于炒房客更注重短期利润,就算公寓有涨幅,减去各种交易费,获得的回报必然比同价位的住宅要低。

第六,产权期限短:公寓的土地产权只有40年或50年,产权到期后是无法自动续期的,那到期后是续期还是补交费用,还没有个明确说法公寓。而普通商品住宅的土地是住宅用地,产权zui高70年,到期后自动续期,不用担心产权继承问题。

公寓的坑如此之大公寓,买之前的贷款,买之后的居住,卖房时的税费,几乎每一步都是坑,如何分辨公寓和住宅呢?

只需要记住一点:只看产权证,在规划用途一栏,只要是商业办公、商业用地、综合用地、公寓式酒店的,一律不要碰,只要规划用途不是住宅的,一律不要碰公寓。

仅供参考,大家有什么问题欢迎大家留言讨论公寓。