前段时间,万江天健阅江来被爆出“捆绑公寓”销售,引起外界关注公寓。

有不少粉丝留言:开发商为什么要建公寓公寓,都弄成住宅不好吗?

今天我们一起探讨这个问题公寓。

01 住宅和公寓首先我们要梳理一下住宅和公寓的联系,这里面涉及两个关键词:套型住宅、非套型住宅公寓。

套型住宅,简单理解就是功能齐全,厨卫功能都在一套之内实现,也就是现在被称为住宅的东西公寓。

非套型住宅,就是功能不齐全,厨卫功能无法在一套之内实现,只好通过公共区域来实现,比如说筒子楼和学生宿舍,公寓其实是非套型住宅的一种公寓。

在更早的时候公寓,公寓和住宅的区分是很模糊的,为什么这样说?

因为那时公寓都建设在住宅用地上,也参照住宅报建,除了房产证上标注公寓,其他所有权责利都和住宅基本一致公寓。

不少地方甚至用日照作为两者的区分标准,凡是不满足一定时长日照,统统叫做公寓公寓。

所以出现了很多朝向差但功能齐全的“70年产权公寓”,比如:厚街的汇景世纪双子城商务公馆公寓。

这种公寓不仅总价低,还可以入户,不少朋友就买了这种公寓,成功在大城市上车公寓。

《2012年住宅设计规范》实施后,直接把公寓就踢出住宅范畴公寓。

文件明确要求住宅要满足“套型”,原则上住宅用地不得建设公寓公寓。

这时候公寓被划分到商业性质,功能受到限制,即便你是买来居住,等同于住在酒店里,水电都得按照商业模式来公寓。

02 全盖住宅,可行吗?随着房地产的发展,口袋有钱的人不太愿意入手公寓,可这时“上面”对新建小区的商业配比要求严格起来公寓。

在(准)一线城市,住宅用地稀缺,很多地块都要求一定比例的商业配建,甚至要配建中小型商业综合体公寓。

这种级别的商业指标对于开发商来说,很难消化公寓。

开发商只好以酒店或者办公的名义,建成高层建筑做公寓,满足对商业配建的要求公寓。

从盈利的角度出发,开发商也倾向建造居住用途的公寓公寓。

以东莞为例,居住需求旺盛,新房往往供不应求,因此公寓比商铺更有把握卖出公寓。

而预算不足的购房者为了能够在东莞安家,也只能硬着头皮先买一套公寓,好歹在东莞站稳脚公寓。

回到一开始的问题公寓,为什么要建公寓?

归根到底,还是和“上面”的引导有关系公寓。

城市化进程提速,需要商业带动,如果每个商业配套都要“上面”亲力亲为,那肯定是不行的,这个光荣的任务就只好交给开发商了公寓。

另外,公寓和住宅相辅相成,能满足特殊群体的需要,采用一刀切的形式,土地全部建成住宅,这不太现实公寓。

目前各地对公寓的态度不一,有的地方禁止商改住,有的地方鼓励商改住,这个得看每个地方的市场规划和理念公寓。

03 公寓面临的问题第一次买房的朋友,很容易被公寓漂亮的装修和便宜的价格吸引公寓。

但入手之前,我们需要意识到公寓存在的问题公寓。

1.产权年限少公寓。公寓产权年限一般有40年,部分会有50年产权。

如果你的公寓已经住了10年,打算转卖变现换房,那么剩余年限过少很难出手公寓。

2.水电收费标准高公寓。公寓的整体生活成本是按照商业、办公标准来计算的,要高于住宅的生活成本。

大多数公寓按照商水、商电的标准来缴费,大约是住宅水电的两倍,物业费比同等地段要贵20-30%公寓。

3.不适合家庭居住公寓。公寓很多都是塔楼,一层分割成很多户,可能2梯16户,或者2梯24户。

关键是公寓办公和居住混合公寓。单身的朋友或许还能接受,如果是家庭居住,不是很合适。

4.二手交易税费高公寓。公寓的二手交易涉及契税、增值税、个人所得税、土地增值税等等。

而且公寓没有住宅那样“满二唯一”和“满五唯一”的优惠政策,不管多少年,税费都要照给公寓。

5.不能落户公寓。就算附近有名校,孩子因不能落户也无法入读,很大程度上限制了公寓的投资价值。

6.首付比例高公寓。购买公寓是不限购的,但如果你是贷款购买公寓的话,首付要给五成,你能够动用的杠杆小。

因此,有入手意向的朋友,务必要慎重考虑,能上住宅的就不要考虑公寓公寓。

04 购买态度对于那些资金有限或者没有名额的朋友,购买公寓可以暂时过渡公寓。

但要挑选配套齐全、生活便利、附近有地铁以及写字楼集中的区域公寓。

以东莞城区为例,南城、东城的公寓租金较高公寓。

比如:东城星河传说公寓、万达广场公寓、南城第一国际,1室1厅租金普遍在2000-3000之间公寓。

而莞城的公寓保有量不少,租金水平要低一些公寓。

比如:地王广场、富盈东方美誉、碧桂园ParkRoyal、丰华珑远翠珑湾,整体租金水平比较低,1室1厅租金普遍在1500左右公寓。

综上所述,虽然公寓面临的问题不少,但它还是存在意义和受众群体,我们应该持开放态度去看待公寓。