今年以来,房价涨得实在是有点太猛了,很多人都有点按捺不住了公寓。大家觉得一方面美国狂印钞,世界大放水,另一方面身边几乎所有的人都在蠢蠢欲动,考虑要不要趁这个机会买个房子。有没有可能你现在不买,未来房价要涨得更加离谱,所以有很多人zui近都在看房,都在考虑需不需要来买套房。

这个时候刚涉入到房地产市场的人发现了一个奇异的景象,什么呢,公寓的价格怎么这么低?今天在房地产市场上,当你要去买一套住房的时候,你会发现大概会有两种产品提供给你,一种产品我们称之为住宅,70年产权公寓。还有一种产品我们称之为公寓,或者叫商住两用公寓,40年产权。

而且还有一种开发商特别不像话,他给你搞出一种70年产权的公寓,这个说法很有迷惑性,很多人搞不清楚它到底算住宅还是算公寓公寓。但实际上我们要跟大家讲,只要这个房子它不标明是住宅,那它就通通是公寓。为什么要做这么清楚的区分呢,因为今天在房地产市场上,住宅和公寓的价格差得实在是太大了。甚至在某些城市,同一个开发商,同一个住宅小区之内,它都给你分70年的住宅和40年的公寓。

以往我们不是经常讲买房就看一个:Location,看地段,地段决定房子的价值公寓。现在好了,同一个开发商在同一个地段开发的同一个小区,既有住宅又有公寓,那按道理讲这个价格应该一样了吧,完全不一样。很多刚刚开始准备购房的年轻朋友丈二和尚摸不到头脑,凭什么同一开发商同一小区同一地段,住宅卖3万一平,公寓卖1万一平,这个差价能差到这个状态吗?是的,真的就能差到这个状态。

而且当很多年轻人按捺不住自己的激动,想用比较少的钱去买一套公寓的时候,很多有经验的人就提醒他,你这个投资一定要谨慎,如果有可能的话,zui好还是去买个住宅公寓。哪怕它的单价高一点,如果你买了公寓的话,未来你会有非常多的苦恼。可是住宅和公寓的价格实在差得太大了,而且很多公寓还都是小户型,三四十平一套,单价本来就低总价也不高,这是非常具有诱惑力的。

更关键的是有很多城市,现在有什么限购政策、限贷政策,这些事儿都是只针对住宅的,公寓完全不在限制范围之内公寓。所以很多人就理解不了为什么公寓有这么多优势,公寓的价格还这么低呢?如果用一句话来讲述这个原因的话,那就是公寓价格它不涨。

今天虽然我们说买房的原则应当是房住不炒,房子是用来住的,不是用来炒卖的公寓。对于刚需来讲我们短时间内并不需要太在意你这个房子是上涨还是下跌,毕竟你买房子的目的是要住。可是过往20年的经验告诉我们,中国的房地产是一定只会上涨不会下跌的,早些年间买房子的人,人家早就发达了。很多前几年的大学毕业生都说,决定我们未来财富阶层的往往不是你的学习成绩,你找的工作单位,你挣多少钱,找什么老婆,而是你什么时候买房。

对于很多中国人来讲买房绝对是一个资产保值增值之路,所以我们买房的目的不只是要解决一个居住问题,更要解决一个未来财富增长的问题公寓。哪怕在3年5年的短时间内,这个房价不会涨,但我们也都坚信未来10年未来20年,这个房价一定会上涨,然而会上涨的恐怕只是住宅而不是公寓。很多城市房地产的现状都告诉我们,在过去3年过去5年,可能当地的房价已经翻了一番了,原来卖1万的住宅现在卖2万了,可是原来卖1万的公寓现在可能还卖1万,甚至连1万都卖不上了。

很多血淋淋的教训告诉大家,公寓不管它单价多低,地段多好,设施多齐全,公寓的房价它就是不涨公寓。所以这个市场上没有人是傻子,当每个人都意识到了你今天去买一套住宅,未来三五年内它一定是会上涨的,你的资产是可以保值增值的,所以价格高一点我们也可以买。而当你买一套公寓,如果未来5年未来10年,它的价格根本不会上涨,大家就知道了我会错失买房的机会成本,我现在买3万一平的住宅,虽然它很贵,可是5年之后它有可能涨到4万。我现在买1万一平的公寓,虽然它很便宜,可是5年之后它可能才能卖8000,那你想想还会有多少人去买公寓?

如果用一句话总结,为什么公寓价格低,那就是公寓价格不会涨公寓。对于购房者来讲,如果预期到这套房屋在未来5年10年20年,它的价格不会上涨,那么即便我是刚需,我买房的目的是为了居住,恐怕大家也不会考虑这样的房屋。

那么为什么公寓会有不上涨这个属性,这说起来话可就长了公寓。首先第一,有人讲是不是因为这个土地的问题,因为住宅它是70年产权,这个70年是因为住宅下面的土地使用权。一开始开发商先买到了70年,而公寓只有40年产权,比住宅少一半,当然这个不是主要原因。因为国家早就明确了虽然说住宅产权70年,并不是说你这套住房70年后国家就给你收走了,到了70年相应性的交那么一点点土地出让金就可以继续居住下去,公寓也是这样。所以咱们今天买卖二手房的时候,没有人会跟你说你这个产权就剩40年了,他那个产权剩50年,所以他应该比你卖的贵一点,没有这种说法,跟土地使用权、产权年限无关。

公寓不好卖很大一个原因恐怕是政策上的风险,有很多人买房是为了落户,是为了获得学区的资格,可是公寓是有这样政策上的风险的公寓。比如说有的城市就规定,因为名校的承载量是有限的,所以当名校学位还有空余的时候,你这个公寓坐落在校区之内,公寓里的孩子当然可以入读名校。可是如果名校的学位出现了紧张,那么就只能优先考虑学区范围内住宅中的孩子,公寓的孩子就被排在第二波了。还有的城市干脆明确规定,你这个买公寓的时候你可以获得学位,可是如果你这个公寓被二手转卖了,后来接盘这个公寓的人他的孩子就没有入读这个学区的资格。也就是说同样是学区房,住宅就比公寓优先很多。

不光是政策的影响,公寓还有一个先天的劣势就是居住环境和居住成本公寓。很多人一提起公寓,大家是个什么印象,特别高的大高楼,一梯有十几户。今天很多讲究住宅品质的小区动辄给你搞的是两梯两户,一梯一户,居住密度相对比较低。可是公寓先天就没有这样的属性,公寓都是小户型三四十平一户,而公寓又基本都是大高层,所以往往一层就有十几户人家,你想想这个人多了,它这个居住品质能上来吗?

咱都甭说什么隔音、垃圾的问题,就是早晚高峰这个电梯都让人受不了公寓。短时间内几百户家庭都要使用这仅有的两三部电梯,所以公寓的居住品质相对要差很多,而且有很多人一开始买公寓就是抱着投资这个概念来的,我买了这个公寓不是我来住,我要通过出租赚得租金。可是往往租了3年5年公寓之后,投资者突然发现,我这些年收这个租金还抵不上人家别的房子上涨赚的钱多,而且公寓的生活成本又相对比较高。

这里咱们就要讲民水民电和商水商电的概念了,刚才咱不是说吗,在很多地方公寓直接就被叫成商住两用公寓,虽然你是两用的,但是你交钱都得按照商用来交公寓。商用的水费电费往往是民用的两三倍之多,经年累月下来,这些钱也不是一笔小钱。关键的是公寓还有融资能力差,转卖成本高的缺点。今天你去买一套住宅,你可以做3成首付,你可以贷款30年,银行利息有的时候还能给你下浮一点。对于本来就没多少钱的年轻人来讲,那当然是首付越少越好,还款时间越长越好,这样才能每月还贷压力轻一点。

可是公寓不这样,公寓因为是商用的,所以银行直接规定你要买公寓首付就得5成,而且zui多给你贷10年公寓。你想贷款30年和贷款10年,你每个月的月供压力那能一样吗?所以当有很多人图便宜去买公寓的时候,算下账来才发现,至少首付和前10年每月的还供并不比买住宅压力低。更关键的是公寓的售卖成本也很高,普通住宅满2年满5年之后,很多税费都有了减免。而公寓不是这样,公寓是商用的,本身就比普通住宅多交一个营业税,而且如果你卖的时候,这个公寓房价上涨了,你还得交所得税。买了公寓10年后想卖掉,房价不涨,你感觉吃亏了,房价上涨,你税费要交很多。

而更关键的是作为二手房买卖的时候,如果你买的是套住宅的话,你也可以交3成首付,贷20年30年公寓。可是当你想转卖一套二手公寓的时候,接盘的人他也得交5成首付,他也只能贷10年,这无形中增加了购房者的成本,所以公寓在二手转卖的时候也比住宅困难。

综上这些缺点,让这些年来的公寓市场发展得很不好,也让很多有经验的人提醒初次购房者,如果你要买个公寓,你真得考虑清楚了公寓。如果你不寄希望于未来房价的上涨,甚至你感觉未来房价会下跌不会涨,而你手中恰好又有一笔闲钱,你感觉放到银行利息太低还真不如买个公寓出租。这个租金回报率可能比银行存款还要高一点,你基本上打算用自己的钱来买套公寓,而不是向银行贷款的话,那么你买套公寓还是合理的。

可是如果你准备用银行贷款,要知道全中国恐怕没有任何一个城市公寓的租金回报率会高过当地的银行贷款利率公寓。所以虽然全球都在大放水,虽然各城市房价都在上涨,可是刚刚进入到房地产市场中的好朋友们,当你准备买房的时候,一定要擦亮双眼,千万记住,区分好住宅和公寓。