“我的月供比去年少了92元房贷!”

近日,不少人都收到了银行的还贷信息,他们惊喜地发现,自己的月供每个月都省出了一份“大盘鸡”钱房贷。

2021年1月1日起,部分存量个人房贷利率迎来重定价日房贷。

2020年5年期以上贷款市场报价利率(LPR)经历两次下调,选择以LPR定价的购房者,月供将在2021年发生变化房贷。

月供具体将如何变化房贷?

以100万房贷,贷款时间长度30年房贷为例,如果选择等额本息方式还款,当初签合同的时候是基准利率(4.9%)上浮10%,即5.39%,那么在2020年实际负担的月供是5609.07元房贷。

转换为LPR之后,上浮10%要转换为“加点”房贷。计算方式是4.9%×1.1减去2019年12月的5年期LPR利率(4.8%),为0.59%,即加点59个基点。以此类推,每个月大概也能省出一餐大盘鸡的钱。

但也有人发现房贷,自己的还款不少反多,这是怎么回事呢?

这其实和月供的计算方式有很大的关系房贷。以往的月供在利率不变的情况下,大部分的银行都是按照每个月30天来计算利息,所以每个月还款额都一样。

但由于1月1日的利率发生了改变,则要按照实际的天数来计算利息房贷。如果原利率是a,新利率是b,还款日是M,那么本月利息的计算公式为:

「31-M」(12月的天数减去上个月的还款日的天数)*本金*a+M*本金*b=应还款利息

可以发现,1月的计息天数成了31天,进而导致了自己月供便多了房贷。

LPR基础利率房贷,房贷利率,还傻傻分不清楚?

2019年8月的时候,央行正式宣布房贷利率和LPR基础利率挂钩,也就是所谓的LPR定价,当时无论是固定利率还是LPR定价,客户都有一次自主选择权房贷。而对于当时没有自主选择的存量房贷,大多数银行都在2020年8月底统一批量转换为LPR定价,同时给到了贷款人一次在2020年12月31日之前反悔的机会。

从2021年开始,凡是选择LPR浮动利率的,房贷利率每年都会切换一次房贷。2021年1月1日,第一批房贷利率转换已经如期到来。

这一次房贷,房贷利率到底能降多少?

2020年以来房贷,央行一共进行过两轮LPR降息:

1年期LRP利率:从4.15%降低到3.85%房贷,累计降息30个基点;

5年期LPR利率:从4.8%降低到4.65%,累计降息15个基点房贷。

由于住房贷款几乎都是中长期贷款,那么多半是按照5不年的LPR利率来计算,因此,今年的房贷利率相比去年来说,整体降低了15个基准点(0.15%)房贷。这意味着从15年以来,6年一直没有变动过的存量房贷也将迎来“首次降息”,房贷利率浮动的时代正式开启。

不过需要指出的是,利率的变动仅仅涉及商贷的部分,对公积金贷款的部分不会产生任何影响房贷。

那么房贷,从这次LPR的利率调整中,是否可以窥探到未来的利率趋势呢?

从长远来看,阿福觉得利率在未来仍将以下降为主房贷。

首先从历年的利率趋势可以看出,从2008年以来,从zui初的7%,到如今的4.65%,我们国家的利率始终处于下行的方向房贷。

在LPR利率制度实施后,具体到各个城市的房贷利率水平又将如何发展呢?阿福认为主要还是看城市的加点,如果楼市火热,房贷利率势必会顺势上涨,来抑制房价过快地上涨,而如果楼市冷淡,银行则会通过下调房贷利率,降低购房成本,刺激更多的刚需入场房贷。

当然,也不能排除短期之内由于疫情或国际市场的冲击,导致LPR进入上升周期,利率上涨走高的的情况,但目前的情况来看,即使面临有史以来zui大的疫情,中国的经济仍然能够实现正增长,并且LPR利率持续保持8个月的按兵不动,这也是在国家以稳为主,房住不炒的前提下,各地因地制宜的调控政策的能力体现房贷。

至于未来LPR如何走,方正证券首席经济学家颜色认为,货币政策大体上不能急转弯,同时结合当前全球疫情还是比较猛烈的形势,预计2021年经济或将还有较大波动,全球都还处于货币政策宽松时期,货币政策突然收紧对经济复苏会形成较大的压力房贷。根据目前的宏观经济形势,LPR继续维持稳定的可能性比较大。