一讯一评首套房,解读你关心的楼市动态:

01 当前楼市见顶了?销售面积原地踏步,未来房价怎么走?楼市见顶了?需要明确的是见顶的不是房价,而是销售面积首套房。数据显示,从2016年至今,连续4年的成交面积都增长乏力。值得一提的是,在今年前11个月,全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米,同比只增长了1.3%。不出意外的话,今年全年的成交面积和去年大概也没有什么区别。

幸福策评:96%的中国人都拥有了自己的房子,为何住房矛盾依旧突出?单纯从近五年来的新建商品房成交面积来看,基本都在原地踏步,因而得出一个结论:楼市见顶了首套房。这主要是因为当前我国的人均居住面积和自有住房率,都达到了较高水平。在日前召开的住建部会议中也提到:截至2019年末,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米。

此外,在今年4月份央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示:中国城镇居民的自有住房率达到了96.0%,基本上是全球zui高水平首套房。

即便96%的中国人都拥有了自己的房子,住房供需矛盾依然突出,这是因为农村的房子并不能直接“搬到”大城市,即使是在农村老家有房,在大城市只是租房,也希望能够在大城市扎根,值得注意的是,当前我国的租客已经达到了2亿首套房。如此一来带来了什么样的结果呢?在深圳这样的一线城市,常住人口的自有住房率甚至低于25%,因而开发商在这些城市还有“许多事”可干。

既然在销售面积上见顶了,接下来会出现哪些情形呢?从近五年的数据来看,虽然销售面积的增幅较小,但是新房的销售额增速却一度超越了GDP,未来这种趋势或将保持首套房。

来源:刘晓博说财经

02 央行新消息:明年起,你的房贷“月供”要降低了?根据央行在之前发布的“关于存量浮动房贷利率全部转换为LPR对标利率”的规定,从2021年1月1日起,所有的浮动利率都将锚定LPR利率首套房。这也就意味着,但凡LPR利率下行,个人贷款利率也会随之下降。

幸福策评:LPR连续8个月“岿然不动”,释放哪些信号?日前,央行发布了zui新的LPR利率,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均与上期持平首套房。基准利率切换为LPR浮动利率,多数人在选择“重定价周期”的时候,都会选择1年。而在“重定价日”的选择上,要么是对年对月,要么是每年1月1日,大部分人都选择了后者。由此一来,每年的12月21日发布的zui新LPR将作为新一年1月1日个人利率锚定的依据。

此外,由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个BP,照此来计算,从下个月开始,房贷利率将降息15个BP首套房。若以房贷100万元,4.9%的利率,30年期等额本息为例,月供将减少90.8元。

那么,未来LPR是否会升高呢?此前,人民日报撰文《应对疫情,央行工具箱丰富,降准降息可期》,表达出了对2020年LPR下降幅度的一种预测,甚至提出“今年LPR完全有空间继续下降40到50个基点首套房。”然而实际情况是从今年4月份开始,LPR就戛然而止。未来究竟如何变化难以预料,但是一方面要给实体企业放水,另一方面又要挤压房地产泡沫,接下来LPR或将小幅下降。

来源:楼市指闻i

03 你的第一套房子,可能从一开始就买错了即使一套再怎么好的房子,在居住了近三十年之后,体验感也会变差,所有的小区、楼盘都不可避免的会走向老旧首套房。因此买房若想一步到位是很难实现的,选择5-10年就置换一回,并让自己的资产流动起来反而是一种更为明智的做法。

幸福策评:买对第一套房子究竟有多重要?5-10年就置换一回,这种想法可行吗?要知道,期房到手就要两年,再加上后续的装修也要耗时不少,结果房子还没住热乎就又要更换,这不是瞎折腾吗?许多人买完第一套房之后,就一穷二白了,但为什么有的人却可以从一套房到二套房,从普通到优质呢?或许后者家里有矿,但是更重要的是,要树立一个意识:房子不只是用来住的,它还很可能就是你实现资产跃迁的唯一方式首套房。

因此在大城市买房千万不能陷入思维误区,以为首套房一定要满足所有的需求首套房。既要有学位配套,又要方便通勤,zui好是配套成熟并且靠近医院……如此一来到手的房子未必是完美的,反而会显得“差不多”,而这种特点也会反映在房价涨幅上,某些特质非常突出的楼盘反而能有更强的上涨的动力。

那么,应该怎么选择自己的首套房呢?zui为关键的一点是流动性一定要强,抓住两大核心要点:地段好+当下你zui突出的需求首套房。毕竟在人生的不同阶段,所追求的目标也是不一样的:年轻时只要有一个容身之处便好,那就可以选择核心地段的单房;婚后孩子到了上学的年纪,这时便要选择学位房;等到后续孩子教育需求结束,自己手头也较为宽裕,此时就可以考虑核心地段的三四房。

在整个过程中除了关注自己的诉求之后首套房,还要对于市场的变动保持一定的敏感性,主要包括以下三部分的内容:

1.一旦楼市政策有所松动首套房,有火热的前兆就要及时行动;

2.房产滚动并不等同于频繁换房首套房,毕竟现在许多城市都实行了严格的限购限贷政策,每一次优化都是要在有好机会出现的时候才可以上车“换道”;

3.及时审视自身资产的优越性,房龄超过15年就要考虑换房了,否则将来可能连大盘都跑不过;而购买了那些在核心地段且占据其他优势的房子,就要考虑自身的负债率是否合理首套房。

来源:大胡子说房

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