大家好,我是兵哥二手房。

一位在上海从事15年房产中介的打工人二手房。

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zui近帮同事谈了个案子,真的惊讶到我了二手房。

客户是置换客户,自己的房子刚刚收了下家的定金二手房。

根据客户的情况,我帮他整理了下需要买现在这个房子的时间节点二手房。

不算不知道,一算下来,真的是惊呆了客户自己二手房。

客户从2021年5月底付定金开始算起,要到2022年1-2月才能到拿到房子二手房。

整个交易流程走下来,要7-8个月的时间二手房。

也就是说房东卖掉这套房子,要到2022年年初才能拿到所有房款二手房。

惊不惊讶二手房?意不意外?

具体流程是这样的:

客户zui近付定金,然后要等到他卖掉的房子走完所有交易流程,估计要到9月底才能拿到所有房款二手房。

拿到所有房款后,再来和这个卖家签买卖合同,然后办理贷款手续,加上国庆7天假期,预计要到11月初才能过户出产证,然后等1.5个月银行才放款给业主二手房。也就是12月底了。

根据往年的情况来看,年底12月份的贷款大概率要到来年的1月份才会发放二手房。

这样下来,zui快zui快也要到1月初才能交房二手房。

这个流程,客户自己都接受不了,大多数房东就更难接受了二手房。

果不其然,说服客户后,再和业主谈了下,业主直接拒绝了二手房。

成交一套房子,真的蛮困难的二手房。

这样的事情并不是个案,而是一个非常普遍的现象二手房。

上海二手房的交易周期已经越来越长,原本2-3个月就能走完的交易流程,正常的至少要3-4个月二手房。

如果遇到置换的买家,交易周期会延长到6-8个月二手房。

而且现在很多交易,都是一环套一环,2连环算少的,大部分都是2连环以上了二手房。这种的交易时间就更长。

是什么原因导致交易周期变得如此之长呢二手房?

01

二手房交易周期拉长的原因

首先我们要知道上海二手房交易流程二手房。

购买二手房,整个流程是 签合同--办贷款---过户---放贷---交房二手房。下面这张图就是整个交易流程图。

从交易流程来看,如果上下家都没有贷款的话,从收定金到交房,zui快7天左右可以搞定二手房。

如果上、下家都有贷款的话,按照以前的情况来看,zui快45天可以结束二手房。

一次性付款的客户是少数,贷款的客户占大多数二手房。所以7天就结束交易的案子就很少。

而现在因为银行的额度管控问题,审批延长到1个月左右时间,贷款的发放一般要1.5个月以上二手房。这样算下来,整个交易zui快也要 3个多月的时间。

随着时间的往后推移,银行的额度会越来越少,估计今年停贷的时间要早于往年二手房。

而银行额度少的原因:

一个是,2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》二手房。规定了每个银行的房贷占比。占比都是固定的,房贷占比zui低只有7.5%的小银行,额度很快就消化完了,后续基本没有办法做房贷业务了。

另一个是,2020年上海的整个楼市成交活跃,所以在2020年的时候,因为额度问题,很多银行10月底就开始停止放贷了二手房。已经审批的,原本2020年就可以发放的贷款,硬生生地拖到了2021年的1月份。挤占了2021年全年的贷款额度。

02

交易周期拉长 对楼市的影响

交易周期拉长的zui大后果,就是单位时间内成交的套数会减少很多二手房。

比如原本3个月成交1单,结果变成6个月成交1单二手房。

或者一个月原本可以成交3万套,结果只能成交1.5万套了二手房。

而交易量下来后,势必会让挂牌房源量有所增加,改变一房难求的局面,就会让客户有更多的选择余地,选择多了,就不会有冲动型消费了二手房。超乎寻常的高价就不会满天飞了。

如果遇到几户急卖的房东,降价一卖,也势必会带动别的业主降价出售二手房。

那有没有可能让房价下降呢二手房?

个人觉得是有可能的二手房。

03

卖房vs买房二手房,何去何从?

魔都从2020年下半开始的楼市上涨,带来了大量的成交量二手房。

而且这次的楼市启动,是从豪宅开始,导向中低端二手房。这样的情况就是越到后期,成交量越大,但看到整体的成交单价会有所下降。

从目前的二手房的实际成交业务看,受板块轮动的影响,中低端住宅的整体需求依然比较旺盛二手房。而一般中低端的成交量上涨,势必会反哺高端住宅的成交。

因为二手房的成交是有一定惯性的二手房。

大量的客户是一边买一边卖的二手房。卖了房的人,不可能持币观望,务必要再次进入楼市,也就是卖掉一套,虽然消耗掉了一个需求,但同时也产生了一个新的需求。

新房会消耗掉一部分需求,但大部分还是会进入二手房市场二手房。

只是二手房交易周期的拉长,会减缓购房需求产生的速度二手房。置换会越来越困难,交易量的下来,会大大的打击哄抬现象。而且中低端的刚需减少,也很难反哺高端市场。

现行的市场环境下,上海楼市目前已趋于平静,想卖的,务必趁着高价尽早卖二手房。千万不要抱着还能捞一把的心态,要不然zui后一个铜板没有赚到,反而倒赔几个。

想买的话,一定要选择那些品质还不错的,改善型的好楼盘二手房。而且要多出来看房,多比较,看得多了,就知道自己要买什么样的房子了。

买房遇到合适的,就要毫不犹豫地买进二手房。