央广网北京4月27日消息(总台央广记者李行健)近期,全国各地“学区房房价上涨”现象在调控政策的不断升级下,开始出现“刹车”迹象学区房。据不完全统计,两个月以来,北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策,包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。“学区房”市场应当如何规范?一道道房地产市场新政能否给过热的学区房市场降温?

北京市住建委22日发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》,对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题,依法从严惩处,规范市场秩序学区房。北京市住建委相关负责人表示,此前集中反映报道的房屋租赁中介机构违法违规问题、机构炒作学区房问题等均在本轮专项整治当中。

根据某地产市场研究院数据,截至4月25日,4月北京二手房成交套数为15732套,相对3月份24333套的成交量,出现一定幅度的萎缩学区房。业内人士分析,以往3、4月份都是学区房成交的旺季,不过,(近期)在多道楼市调控新政影响下,学区房交易数据出现一定回落。

北京市海淀区某房地产中介工作人员也向记者介绍,如蜂鸟家园等小户型学区房价格已有所下降学区房。她说:“zui近一两个月,(学区房)整体的成交还是有的。价格相对平稳,不会像以前有那么大的涨幅。蜂鸟这种小户型的,价格确实是往下走了一点。”

不仅是北京,包括上海、深圳、宁波、合肥等一、二线城市都针对学区房过热问题发布新政学区房。比如上海,在此前“沪十条”和严查经营贷入市的基础上,3月中旬又发布了“316教改”方案。自2022年起,上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%~65%将被分配到区、到校,各区小学和初中的升学、入学情况将会更加均衡。

深圳从2020年下半年出台“715新政”、制定二手房参考价、严查各类违规炒房等调控政策后,4月2日又发布了四项监管措施,严厉打击“学位房”等虚假违法广告学区房。

2021年4月以来,住房和城乡建设部约谈了广州、合肥、宁波等13个城市相关负责人学区房。此后,浙江宁波发布楼市新政,其中提到,“加强住房交易管理,建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,落实交易参考价格在金融信贷等应用。”

安徽合肥发布了楼市“新政八条”,其中针对学区房的“限购”政策规定:同一套住房,6年内只享有学区内1个小学学位,3年内只享有学区内一个初中学位学区房。除3个热点区域,合肥还将17个热点学区的学区房纳入“限购”范围。

浙江大学不动产研究中心研究员丁建刚表示,2021年以来各地出现的学区房大热现象,并不仅仅受“学区”因素影响,还与房地产市场整体回暖有关学区房。他说:“部分城市的房地产热叠加上了学区房热。房地产热是从2020年以来部分热点城市,特别是在宽松的货币政策下,人们的一种资产焦虑,而学区房又是一个学区焦虑。这两种焦虑的叠加,是学区房上涨,甚至大幅度上涨的一个重要原因。”

中原地产首席分析师张大伟介绍,各地给学区房降温的手段都打出了房地产、教育、金融的“组合拳”学区房。他说:“目前来看,学区房主要的政策,zui典型的是上海执行了高中的‘名额到校’。其实这个不是新政策,全国其他很多城市都落地了。北京在学区房的改革中相对而言走得更快一些。zui典型的是在zui近发布的,海淀区在2020年之后再迁移户籍的,将在整个海淀区内进行调剂。另外,还包括2019年出台的政策——多校划片,以及现在西城区也出台了2020年‘731’之后的多校划片。”

张大伟认为,近期各地针对学区房的调控手段对房价的影响明显,特别是对一些总价单价都较高的房源学区房。他说:“(调控的)影响主要表现在,对于一些学区房总价单价都非常高的房源,的确是产生了很大影响。但是整体来看,因为优质教育资源的稀缺性依然存在,所以从普遍性来看,学区房总体的热度还是在蔓延和持续。”

中国教育科学研究院研究员储朝晖分析,学区房的问题归根结底在于“学区”,要长期解决学区房过热问题,还需要解决优质教育资源稀缺以及分配不均等问题学区房。他说:“学区房学区房,重点不是在房,而是在学区。所以学区房的问题产生,主要是跟各个地方的教育资源不均衡,特别是义务教育阶段的教育资源不均衡直接相关。过去多年来,各个地方政府都采取了很多措施,取得一些成效。但是,如果用‘真正的彻底的均衡’的标准去衡量,可能还有一些差距。事实上,它不是一个房子的问题,要解决学区房的问题,不是解决房价的问题,也不能够仅仅用非市场的手段来要求房价必须在哪一个区间。还是要解决教育资源均衡的问题,使各个地方就近入学的条件相当,学生能够上的学校是在同一个质量层次上的。这是解决这个问题的根本方式。”