今天的楼市分析,我们从一则房企新闻说起。

根据国家企业信用信息公示系统(广东)显示,房企前三强,某个地产集团正式更换董事长、总经理以及法人代表。为何正在公司负面缠身,企业摇摇欲坠之际突然更换了法人,实控人不再担任相关职务。

有人说,是为了更好地处理现有债权债务,也有人说是为了保证现有利益,因此早日实施阴断术,更有人说,这是房价可能出现下跌的信号。

房价是否因此而下跌,这个暂不讨论,在文章的末尾会给大家一些实际的实例。不过,前三强房企的代表此时的变更,意味着房地产从一个狂飙猛进的野蛮时代,从一个要求规模大,还要更大的时代开始落幕。

前期,我们多次说过,楼市明显的转折点在于大型房企的进入困境模式以及一些知名房企的倒掉为标志。从福晟集团、华夏幸福、协信地产、宝能、蓝光、泰禾到近日处于风暴中心的某家前三强房企。

从这7家大中型房企陷入困境来看,房地产行业突飞猛进、野蛮狂飙的时代就此开始落幕。

据粗略统计,仅仅2021年内,就有38只大约600亿元债券违约。债券违约是什么意思,直白一点讲就是,这些房企找投资人借的钱没钱还了,本也没有,息也没有。

尽管这么多的房企开始处于困境之中,房地产的调控仍在精准实施。不靠房地产刺激经济已经从多项楼市调控的措施中体现出来,相应的房地产长效机制也日渐完善。

从调控数量来看,截止今年7个月,房地产调控次数高达352次!

难道352次调控还不能控制住上涨的房价。

我们来看一看一些具体的措施。

楼市过热必会被现场督导或约谈:

今年以来,住建部副部长倪虹已经对上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、广州、合肥等城市实施了这一措施。前几天,住建部房地产市场监管司司长表示,住建部将会同有关部门,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

法拍房、学区房、人才房等均纳入规范管理:

据统计,深圳、北京、重庆、上海、西安等设立二手房参考价格、新房积分摇号、限制假离婚买房、法拍房也被纳入限购范围。或者实施多校划片或学位到校 以及实施二手房指导价。

土地、金融、租赁住房等多渠道入手:

土地上,在重点22城实行两集中,目前又增加了溢价率不超过15%这一量化要求。

金融上主要实行资金额度管理,对房企执行三道红线,对银行实行贷款额度管控 以及实行差别化的利率。今年以来,房贷利率出现多次上调,目前排在首位的是广东的惠州,首套房利率已经从6%涨到6.8%,二手房利率甚至飙到了7.2%。

39.9元买不了什么,

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从住房供应上,加大了租赁住房的建设,通过各项配套措施的落地,发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人住房困难问题。

在经过一系列炒房或楼市过热的重锤之后,楼市开始降温,一些城市的房价开始出现明显下跌。山东青岛某楼盘的房价从去年的14000一平方降至现在的蕞低单价每平方1万元,有业主一年不到亏损30万左右,甚至有业主情绪激动的到售楼部提要求,拒绝降价。房价下跌的城市还有昆明、沈阳、岳阳等城市,由于房价是跌速度过快,力度过大。一些城市还出台了新的要求,如岳阳要求房价销售不得低于备案价的85%,沈阳要求房地产公司避免以价格优势吸引购房者。

因此,大家可以思考一下,房地产作为投资品的时代正在成为过去。如果你仔细观察现在的买房人,发现一些高净值的人很少有人还投资房子,现在还在投资房子的人可能并不富裕。如果从房价收入比以及房价租金经还看,房子的投资收益已经很可怜了。如果再结合住房空置率这个指标,目前全国极少数城市还有点投资价值,大多数真的已经实现房子是住的这个目标了。

所以,理性一点看待当前楼市,能保值就是好的,别大跌就行。