在法拍房入门的开篇中,院长介绍了什么是法拍房以及法拍房的来源。它的价格优势让不少买房人心动不已,但太多告诫不要碰法拍房的论调也让大家心有戚戚。极端的观点总是有失偏颇,院长今天将详细说明法拍房的优劣势,相信大家能够自行判断。

法拍房的优势1、价格便宜 透明公开

我们正常买房的交易价格叫作市场价,法院在拍卖房产前会委托有资质的评估机构出具《网拍房产估价意见书》,确定拍卖标的评估价。

在第一次拍卖时,起拍价格蕞低为评估价格的百分之七十;如果出现流拍,第二次拍卖时的起拍价蕞低可在一拍起拍价基础上再打八折,两次拍卖均流拍后进入变卖环节。

理论上,法拍房的起拍价可低至市场价格的5.6折。虽然法拍房存在许多交易风险,但巨大的潜在收益依然吸引了许多买房人。

在法拍房市场,市价越高的标的,捡漏的可能性越大,捡漏的豪宅动辄可帮买房人节省成百上千万。法拍圈一直有个说法:检验一个楼盘是否是真豪宅,看它在法拍市场上出现的频率就可以确定。

此外,司法拍卖目前通过网络平台进行公开拍卖,包括价格在内的房源信息均公开透明。二手房不同买家间可能存在同房不同价的情况,法拍房则不存在差价的可能。

2、法拍房破限购

为了缩短司法标的处置周期,很多城市的法拍房是不限购的。

据了解,国内目前仅北京、广州、深圳、佛山、嘉兴及海南省内各城市的法拍房限购。但政策具有时效性,建议购房前咨询当地不动产交易中心确认。(后台回复以上城市名+限购,可查询当地限购政策,例如:海口限购)

而上海、杭州、重庆、成都等具有巨大发展潜力的城市,法拍房市场出现了空前的繁荣,不限购的优势让很多房产投资客将目光聚焦在这里。

3、真实房源 配套成熟

二手房交易商总强调自己是真房源,但法拍房不仅确保真实,同时均为现房销售。

与期房相比,现房的周边规划基本落地,配套更为成熟。

4、法拍可贷款

为了保证拍卖款及时全额到账,法院曾要求一次性全额付款。但随着法拍贷等金融产品的出现,法拍房开始支持贷款。

据了解,法拍房蕞高可贷款七成,具体贷款额度根据竞买人的资信状况确认。

只需支付首付款即可购买法拍房,较大程度上缓解了竞买人的资金压力,同时也提高了标的处置效率。

法拍房的劣势

法拍房价格低于市场价也是有一定原因的,在关注价格的同时,竞买人也不能忽视房子背后可能存在的一些风险。

1、腾空过户难

房屋占用无法入住是法拍房蕞大的争议点,法院会在公告中说明房屋是否已经清空,如有住户将注明具体搬离时间。但房子如果在拍卖前已有合法租约,按照买卖不破租赁,法院也没办法强制清场。

竞买人关心的过户问题,需要在拍卖前咨询不动产交易中心确认能否过户。满足过户条件的房产,竞拍成功后可以凭借法院提供的《拍卖成交确认书》、《法院裁定书》、《协助执行通知书》直接办理过户,无需原业主配合。

2、潜在高额税费

法拍房的税费问题比较麻烦,缺乏相关知识很容易踩坑,但弄清楚房子的属性后很容易预估出来。(后台回复城市名,可查询当地法拍房交易税费情况,例如:北京)

需要注意的是,土地属性为划拨的房产需要补缴土地出让金,这部分费用若由竞买人承担,需提前咨询当地土地管理部门。

若是尚未办证的新房,可能存在二次过户的情况,税费也会有所增加。

此外,标的物可能存在的物业费、水、电、燃气等欠费不详,且由买受人承担,竞买前需要提前调查了解。

3、无法落户风险

购买的法拍房如果原房主的户口还落在这套房子里,竞买人可能会面临买房后无法过户的风险。原房主若不愿意迁出户口,法院也没有强制其迁出的权利。

不能落户意味着子女就学问题无法解决,所以竞拍前建议咨询当地公安机关,了解房子的户口情况,尽量避免陷入这一困局。

4、付款周期短

法拍房的拍卖周期很短,上拍后通常在一个月内进行拍卖。竞买成功后约在7-15天内付清全款,许多法院在拍卖公告上注明不接受延时付款申请,没法像二手房那样和房东商量付款周期。

如果不能按时支付拍卖款,将承担保证金不退及补差价的风险。如果竞买前资金不足,建立提前联系专业辅拍公司,为大家提供定制化的资金解决方案。

总结来说,购买法拍房是一项高风险高收益的投资,对于外行来说确实不易。如果深入了解房产背景信息,解决风险问题,那么法拍房也是可以放心购买的。