受到楼市调控的影响,房价走势逐渐平稳,但是一二线城市的房价还是处在高位买房。20年前,“百万富翁”是衡量一个人财富实力的标准,但是现在,100万只能在部分三四线城市买一套一般的房子。房价的上涨离不开需求的增长,租房者希望拥有一套属于自己的房子,不用频繁搬家,还有安全感。早期依靠买房实现了财富增长的人,更是将投资买房作为一种赚钱的手段。买房之后,不仅要为装修、家具家电的维护操心,更重要的是,每个月的房贷会影响家庭的消费能力。伴随着房价的上涨,大部分人买房需要按揭,这也就意味着大多数人不是所谓的百万富翁,而是“百万负翁”。但是迫于现实的压力,许多人又不得不买房。

对刚需者来说,房产不仅是一个遮风避雨的空间,还是一套可以留给子孙的财产买房。一套房动辄几百万,受到限购、限售等政策的影响,换房成本提高了,一旦买错房子,就会浪费自己的心血。什么样的房子算是好房子,就成了大家关注的问题了。

在内行看来,如何衡量一套房子好不好,主要看两点买房。一是居住舒适度。在房住不炒的背景下,房屋逐渐回归到居住属性,如果房子的居住舒适度差,就失去了房子基本的价值。二是流通性。如果一套房子能被大众广泛接受,说明这套房子优势大于劣势,价值较高,想转手也比较容易。内行认为,买房牢记9字真言:买中、买边、买三、不买二,很实用的建议。

买中:能买中间楼层,不买一楼和顶楼买房。

一楼常常是不被待见的楼层,相比其他楼层往往要折价5%~10%才能出售,其实zui让1楼住户感到头疼的问题是两个,一个是潮湿问题买房。一楼是距离地面zui近的楼层,南方的梅雨季节,雨天会比较多,会导致墙壁发霉、地板软化、踢脚线受潮,有时候连家里的衣服都不能幸免,要长期开着除湿机才行。另一个是光照问题。1楼的楼层本来就低,不少开发商为了提高土地利用效率,把楼间距做得很窄,1楼就成了光照效果很差的楼层,如果小区里还有大树,阳光就被遮得严严实实,1楼不仅住着不舒服,还会影响身体健康。

很多人也不喜欢购买顶楼,原因主要有2个买房。第1个是顶楼漏水可能性高。顶楼漏水的问题,刚交房时可能不能发现,但是如今的防水材料都是有保修期的,过了保修期还没有修好,以后可能只能自己出钱装修了,外立面的防水层不修好,里面再怎么重新装修都是白搭。第2个原因是夏天热,冬天冷,顶楼上面就是屋顶了,夏天太阳直晒,这导致顶楼房间的室温很高,夏天的空调费、冬天的取暖费也是一笔很大的开支。

相比之下,中间楼层就有明显的优势,避开了一楼的日照不足、隐私性差、高空坠物、蛇虫鼠蚁、噪音等问题,又避开了顶楼的夏热冬冷、隔热性差、等电梯时间长的问题买房。不过,因为中间层的优势明显,房价往往较高,大家可以结合自己的需求来购买。

买边:能买边户买房,不买中间户

边户有东边户和西边户,在经济实力允许的情况下,东边户的房子优于西边户,西边户优于中间户买房。太阳东升西落,东边户可以享受清晨的第一缕阳光,并且室内窗户多,不管是采光还是通风,东边户都有明显的优势。夏天时东边户的房子可以避免西晒,相比西边户稍凉爽;冬天时受西北风影响较小,相比西边户室温稍微高一点。许多人认为“紫气东来”,东边户成为比较受欢迎的户型。

如果东边户的房子已经卖完了,只有西边户和中间户可以选择,选择西边户稍微好一点买房。高层住宅越来越多,有些开发商缩小了楼间距,采光就显得很重要了。西边户日照充足,晒被子杀菌也相当不错,如果觉得光照太强,可以选用遮光窗帘来改善,但中间户的采光、噪音问题,不仅降低居住舒适度,难以改善,还会影响房屋的转手效率。

边户的房子位于一栋楼的边缘,只和一边墙体连接,所以边户一般面积更大,户型更加方正,通透性更好,受到电梯噪音的影响小买房。对中间户的房子来说,两边都是墙体,受到墙体的遮挡,中间户靠北边的次卧容易出现暗间,这种比较暗的小房间是很难利用的。中间户距离电梯更近,更容易受到噪音的影响。

买三:能买三房,不买两房买房。

高层住宅越来越多,2梯4户、2梯5户是普遍的结构买房。开发商为了让总价高的大户型更好卖,一般会把大户型设计成边户。这样一来,中间户的小户型虽然总价低,但是在通风采光方面并没有三房有优势。

从房屋流动性上来看,很少有人一辈子只住一套房子买房。现在国家开放了二胎,如果打算生两个孩子,夫妻俩在上班,需要父母帮忙带孩子,两房明显不够住。高层住宅的公摊在20%~30%之间,80平方米的两房除掉公摊,套内面积只有65平方米左右,过二人世界尚可,三口之家则十分拥挤。

随着人们收入的提高,住房改善型需求增长,许多人对小户型也不待见买房。如果以后想换房,就会发现,100~120平之间的三房是比较好出手的。曾经有同事以折扣价买下了某小区的小户型,结果在卖房的时候发现,买家宁愿多花钱一步到位买三房,都不愿意买总价低的小两房。

不买二,指的是一般不买以下两类房子买房。

第1类房子是远郊房买房。

同一个城市,同样的建筑成本,相距3公里的两套房子,房价可能上相差上千元,这其中的奥妙,就在于李嘉诚说的那句话,买房看3点,地段、地段、还是地段买房。房屋的装修情况可以改变,但是房屋配套的商业设施、教育设施、地铁设施是比较难改变的,而这些难以改变的因素正是房价增长的关键。

许多年轻人在市区买不起房,于是在远郊买下一套房子,殊不知就业机会、教育资源大多集中在城区市中心,如果住在远郊区,要耗费大量的通勤时间,周末出门送老人看病,送孩子去辅导班,距离也很远买房。有的开发商为了吸引购房者,在买房的时候会承诺你交房之后商业配套会实现,但是开发商的承诺也不一定可信。一般建议购房者不要购买远郊的房子。

第2类是人口大量流出城市的房子买房。

经济学家任泽平认为,房地产长期看人口买房。人口大量流出的城市,住房需求会萎缩。人口大量流出,反映的是当地的就业机会少,吸引不了年轻人,随着“七普”人口数据的公布,我们发现新出生人口数量呈现下降趋势,有专家预测未来十年人口会达到负增长阶段,未来大多数城市房价很难大涨了。而那些人口大量流出的城市,不仅刚需购房需求减少,炒房客的生存空间也越来越窄,楼市需求减少,房价缺少支撑。这也是为什么大多数三四线城市和资源萎缩型城市,房价并不高,投资客也逐渐退出的原因。

买房是一件大事,人们都希望买到居住舒适度高的房子,内行建议,除开一些特殊情况,如一楼比其他楼层便宜20%,或者老人年纪大了喜欢一楼外,在楼层选择上,建议尽量避开一楼和顶楼,选择边户,不买远郊房和人口大量流出城市的房子,是很实用的建议买房。