一位培训大师曾这样说过:如果人生可以倒着来,每个人基本上都能成功,从0岁活到100岁,会走很多弯路和犯很多错误,但是从100岁活到0岁,这些走过的错误全部都可以避免,当然能够轻易成功了买房。

在买房这件事儿上,很多人经常感到“后悔”,经常会听到身边人说“如果能回到10年前,我当时砸锅卖铁也会把那套房子买下来买房。”一声叹息中,道不尽的是买房懊恼史。确实,谁也没能力回到过去。

进入2021年,楼市“阴晴不定”了,一方面调控如同雨点似的袭来,深圳热之后,开始严查经营贷款流入楼市行为,多家银行被开出巨额罚单;合肥热之后,新八条出现,限购、限贷等措施不仅升级,而且针对炒作热度很高的学区房提出了“学位限制”要求买房。随后,楼市步入了降温期。

一方面,楼市热度此起彼伏;另一方面调控不断涌现买房。楼市究竟走向何方?这让很多准备买房的人开始迷茫了。今明两年,考虑买房的家庭,不妨先听听这“3条忠告”很实用,收藏备用。

1、如果想买房的话,宜早不宜迟买房。

先说观点买房,指闻君之所以建议有买房需求的家庭趁早买房,宜早不宜迟,关键的原因有2点:

①总体而言,房地产不会进入下行期,蛰伏、平稳只是短暂行为买房。长期来看看房地产上升依然是大概率事件。因为房地产向上发展的各方面动力因素并未消失,例如土地财政依然很强大,会直接推高土地成本,再例如城市化从60%提升到75%还有15年的时间要走,未来大约有2-4亿农村人进城,他们会成为强有力的买房群体。所以从资产增值保值方面来说,买房还是早点好;

②如果是自住需求,更应该早点了买房。今天100万元的房产,并不会你等一段时间就下降多少,随着房地产进入平稳期,费用成本和贷款利率或逐步增高,特别是在房贷利率市场化转化为LPR之后,虽然基准利率有进一步下行的可能性,但是LPR房贷利率却是独立存在的,2021年以来,各大城市贷款银行逐步提高房贷利率成为显而易见的趋势,所以早买早住应该早进行,不仅可以早日实现住房需求解决,而且省费用。

2、今明两年买房,现房比期房要可靠买房。

人民日报在《取消预售制,调研可先行》一文中,怒批预售制存在的问题,央媒指出,预售制早就成为了房地产开发商藏污纳垢的地方买房。在预售制的庇护下,房地产开发商把所有的房地产开发风险100%转嫁到了买房人身上,自己则不承担半点风险。

举个例子:某开发商准备兴建一家价值5亿元的楼盘,而自己手中只有8000万元,在8000万的前期资金铺垫下,开发商顺利拍卖下来这块土地,然后第一件事儿便是挖坑、建设漂亮的售楼部,开始房地产预售工作,楼盘在3个月内预售完毕,回款6亿元,还款5亿元成本之后,净赚1亿元,可以看出,开发商只建设了一个售楼部,利润就实现了100%回收,几乎等于空手套白狼买房。

在后期的楼盘兴建过程中,房子建成什么样、质量如何、会有保障吗?大概率全凭开发商的良心买房。在多数情况下,以次充好、降低建筑配置是大概率事件。所以我们经常见到交房就W权的情况出现,这背后的原因就是“预售”。而在现房销售制下,开发商这套把戏玩不下去了,买房人可以很清楚地看到房子质量如何,达不到自己的预期则不购买。

3、炒房时机不再买房。

前几日,中部城市合F“新八条”袭来,随后楼市热度被瞬间摁下,有粉丝问指闻君,未来这些城市还能炒房吗?说句实在的话,炒房的机会还是有的,但是对于90%以上的普通人而言,指闻君不建议大家去炒房了,因为房产持有成本将越来越高,表面上看,随便买套房子,在房地产正常增幅下,过5-6年能盈利不少,但实际上却不断出现损失,甚至导致财富减少买房。这并不是空穴来风,2020年以来,房地产税呼之欲出就是例证。

财税专家张学诞表示,对于房产S的收取,可以设置一定的免征比例,比如人均40平米以内免费不收取,超过这个限制的按照规定收费,对于费率问题,张学诞建议为1%较为合适,也就是说,如果手持300平米房产,减免面积40平米之后,还剩下260平米要交费,如果单价为1万元/平米,那么你手中的房产纳S总市值达到260万元,每年直接成本项2.6万元买房。

对于房产S到来的时间问题,社科院认为在145期间出台的可能性很大,而且经济学家马光远同样表达出了类似观点,认为2023年前后大概率出现买房。所以手上房子多的人,建议早打算,何去何从早规划。

总结一下:一方面随着房地产进入平稳期,买房虽然没有多大赚头,但是有买房打算的人还是趁早,另一方面出于质量考虑,建议现房购买,zui后就是房子多的人,早处理买房。