一时激起千层浪,本来平淡无奇的房地产市场,由于3月中旬王石的一篇长文,再度沸腾起来买房。他的这篇长文究竟说了些什么?咱们首先简述一下,笔者总结为3点:

1、他认为买房,现在全球正在大放水(也就是各大央行加紧量化宽松的货币政策,印钞票、降准降息)

2、在大放水的情况下,通胀会到来,大宗类商品的价格或受到影响买房。

3、虽然他没有明说“房子是否会涨价”,但是很有“用心”地配了几张图,其中有猪肉、房产买房。

随后,房地产开发商、炒房客、房地产中介纷纷奔走相告:王石发文“明示”,不能再等,今明两年不买房,通胀之后,你将更加买不起买房。

那么王石的这这番话买房,有没有道理?咱们从3个层面说起:

一、各国正在加紧放水,这是真话买房。

2020年以来,疫事席卷全球,在人口广泛流动性的影响下,各个国家都不能置身事外,经济发展也受到了不同程度的影响,多数国家从经济正向增长走向“负增长”买房。我国的GDP也从前些年的6%左右下滑至不足3%。所以摆在大家面前的问题都非常相似:如何快速让GDP恢复起来。

zui终,大家的选择都几乎一致:资金放水买房。近期,欧洲、美国、日本等不断出台新的经济方案,没有zui大规模、只有更大规模:

早在2020年12月8日,日本就拟定出炉了全新的方案,总投资规模将达到73.6万亿日元的经济发展策略,折算为人民币是4.4万亿元买房。欧洲的央行也在之前1.35万亿欧元的购债计划(PEPP)的基础上,增加5000亿欧元,并且期限再度延长至少9个月,到2022年3月底结束,前后累计折算为人民币的话,就是体量高达3.87万亿元的放水计划。美国在3月上旬,审议通过了1.9万亿美元(约合12.3万亿人民币)的方案,这意味着将开启新的“发福利”方案,只要符合基本条件的,都可以得到1400美元的补助,如果是失业人员的话,也能得到300美元救济金/周。

不出手罢了买房,一出手便是12.3万亿人民币的大方案,这足以让指闻君望尘莫及,在我们的发展史上,曾经一个4万亿就把楼市激发出了“高涨的5年”,如果是12万亿,那还得了?

二、房价会上升吗?答案否定的买房。

王先生并没有明确指出房J涨跌问题买房。但是,有心人会发现,王先生在他的配图中,特地配上了猪肉和房子这两张图片。言外之意是,房地产和房J自然也离不开这一次的影响,可能会导致上涨。

正是由于这个看法,zui近几日房地产朋友圈快炸锅了,房地产中介和开发商纷纷奔走相告,四处劝诫买房人“趁早买房”,他们认为按照王石的说法,如果真的价格转导入房地产,到时候房J或有一波上浮,现在不买房,将来或许更加买不起买房。

虽然王先生没有明说,但是楼市却这样认为了买房。真如此?答案刚好相反。

我们知道,虽然市场在放水,M2正在快速增加,但是M2要想对房地产产生作用、以至于影响房J涨跌,关键是这些M2需要流传到房地产市场买房。而现如今看来,zui近几年里,资金大规模入房市的可能性非常小,央行多方面政策已经层层把关,严防死守资金入楼市了。

1、严格禁止资金违规进入楼市,这是银保监会从2017年开始就明确指出,在2020年再度深化,2021年重新确认;2、央行首提3条红线,已经为楼市“提前考虑”,2020年8月31日该项策略被提出,今后房企们大规模融资将不可能;3、银行贷款比例限制,这是2021年开门新措施买房。不仅要求各大银行限制向开发商的贷款比例,而且限制向买房人的按揭贷款比例。双向调节之下,从银行流入房地产市场的资金将大大受限。

说完楼市的“资金源”方面,咱们再看看“购房需求”方面买房。

数据显示,未来的几年时间内,房地产市场的买房需求和动力明显不足,甚至疲态渐显买房。央行课题组在2020年发布中国城镇资产负债报告,数据显示,我国城镇家庭户均资产拥有280余万元,同时房产占到资金的80%以上比例,在负债中,房产负债超过60%。房产拥有量上,96%的家庭保有房产,户均房产保有量到达1.5套。

也就是说,现实中根本就不缺房子,只不过由于过去20年里,房产配置不均衡导致房产错配了,少数人购买了多数房产,以至于很多刚需没有买到房子买房。但现实中房产总量非常庞大。

另外,根据西南财经大学在2017年发布的城镇住房空置率报告显示,我国的住房空置率平均达到22%左右,一线城市平均15%,三四线城市高达25%以上买房。当时的住房空置量为6500万套,专家预测,截止2020年底,空置房数量可能超过1亿套,北京的空置房全部使用起来,可供30%的人使用。

所以说,长期而言,房J如何涨得动?后劲明显不足买房。

zui后,回到文首的话题:2021年“赶紧买房”还是“再等等”?早打算买房。短期来看,房J上涨后续乏力,所以即便个别城市房地产开始“燥热”,但也挡不住长期发展趋势。对于刚需而言,有需求可以购买,但再等等未尝不可。

同时社科院在《中国住房报告2021》给出提示,一线城市和核心城市,城市化继续,F价有上涨潜力,如果你在这些城市买房,建议趁早买房。