统计局数据显示,2021年一季度全国平均房价已经妥妥进入“万元大关”:10865元/平,较2017年7614元/平,足足上涨了近40%买房。这意味着如果4年前你没买房,现在手里握着的购房款,所能购买的面积又小了很多。本来能购买三室一厅,现在可能只能买两室一厅了。

截止到今天,本轮“房住不炒”调控已经持续了4年半有余,全国绝大多数城市的房价也逐渐步入稳定阶段买房。但不得不说,有些城市的买房难度只增不减。尤其值得一提的是,短短4年时间,全国130多个三四线城市房价平均涨幅高达50%以上,其中zui突出的是环京卫星城,房价飙涨幅度zui高达300%。

看到这里,很多人可能已经彻底醒悟了:我们一直深信不疑的“房住不炒”调控,原来并不等于“房价不涨”买房。但即便有了这层认识,恐怕很多人也已经错过了“zui好的”买房时机了。当前的房价水平,对于绝大多数底层的普通工薪阶层家庭而言,是很难承受的。动辄两三百万一套的房子,很多家庭即便动用“六个钱包”也不一定能凑够首付,同时还要考虑每月近万元的贷款月供,可想而知,年轻人的买房难度有多大。无怪乎有人开始“厌恶”房产,闭口不谈房价买房。更有甚者破罐子破摔称,一辈子不买房、不结婚、不生娃,就做个孤家寡人。

当然,如果家庭条件比较好,而且当下正有购房的打算,我们还是建议早点行动,尤其是国家9大城市圈、城市群核心城市,房价未来上涨的压力依然在:今年一季度GDP同比增长18.3%,创50年来新高,无论怎么看这对于房地产行业来说都是莫大的“好消息”——接下来房价即便不涨,但也很难掉头下跌买房。晚买房或意味着成本支出更大,且买房时的选择更少。

我们强调过很多次,在买房问题上,“选择大于努力”的定律同样适用:买到升值潜力大的好房子,比自己辛辛苦苦挣钱要有用得多,而且好房子不仅升值空间大,zui主要的是居住舒适度也高买房。

买房是每个人一生中的头等大事,而且大部分人可能一辈子只有一次选择机会,所以会挑选合适的“好房子”就显得尤为重要买房。但现实中很多人都是首次购房的“小白”,具体该如何挑选房子呢?我们总结了买房“3大原则”,也称为“7字真言”:买边、买南、不买三,按照这个思路来选房,基本上不会买到差房子:

1、买边:购买边户的房子

楼层的选择,我们就不单独列出来说,因为每个人对好楼层的定义不同,只是需要提醒的是,如果经济条件允许,买房时尽量选择中间楼层,同时记住腰线层、槽钢层、设备层的房子统统不要买房。

现在的住宅设计一般都是两种类型:低密度洋房,一梯两户;高层住宅,两梯四户买房。当然还有一些是两梯六户,但市场占有率不高。不管是一梯两户,还是两梯四户的住宅,都涉及到中间户和边户。那么买边还是中呢?根据售楼顾问和建筑学家的经验,边户的市场受欢迎程度远高于中间户,一栋楼一般zui先卖掉的就是边户。而且东边户比西边户更吃香。

边户为什么好?其一、旁边没有住户,所以它的一侧的采光和通风必然要好于中间户;其二、边户房型一般更方正,符合南北通透的设计理念,而且住宅内部使用率较高;其三、噪音和隐私方面也好于中间户买房。中间户紧邻电梯、消防通道和步行楼道,可能产生一定的噪音,而且电梯间经常有人走动,安全性也比较差。

也有人说边户存在漏水和保温层脱落的缺点,5年、10年前确实如此,但随着保温和防水技术工艺的不断提高,商品房外墙保温和防水已经不需要太担心了买房。尤其是一些知名房企,更是比较注重对外墙质量的把控。但是不排除有些中小房企或者是回迁房小区偷工减料,防水质量差或者干脆不做防水,这另当别论,接下来我们会细说。

2、买南:购买卧室和客厅都朝南的房子

楼层和中边户选择的问题已经解决,接下来就是如何选择户型买房。户型的重要性绝对不能忽视,因为你可能在这套房子里住几十年,好的户型让人越住越喜欢,不好的户型,很多人拿房第一天就会后悔,这绝不是危言耸听。

市场上商品房户型千奇百怪,甚至马桶、裤衩、镰刀等奇葩户型都被发明出来了买房。那么买房时到底该如何选择户型呢,其实就一个原则:户型方正的基础上,一定要购买卧室和客厅都朝南的房子。

这种户型的房子有很明显的好处:第一、采光和通风都有保障,如果户型比较方正,而且是边户,即使是低楼层光照和通风都也会不错买房。采光好,晒被子、晒衣服才会干得快,尤其是冬天,阳光强度本来就不够,如果客厅采光再差点,洗一次衣服可能要一周才能晾干。特别是南方回南天,房子采光充足简直就是zui大的幸福;第二、市场认可度高,尤其是女性和老人,更喜欢这种户型。我们业内也有句至理名言,好户型的房子好过好楼层。换言之,碰到卧室和客厅都朝南的好房子,可以不一定非要纠结楼层。一定程度上还可以节省不少购房款。

3、不买三:不买郊区房、超高层住宅以及小开发商楼盘

上面是从楼层、户型、位置方面进行分析,教大家识别出房子本身的优缺点,以及房子的市场认可度买房。那么接下来我们将详细教大家避开三类有坑的房子,这类房子属于买完后悔型+无保障的房子。

①远郊房为什么不建议买?原因也是三个:其一、远郊房通常都是开发商搞出来的新概念,尤其在三四线城市,开发商在远郊拿地非常便宜,为了卖高价,为了吸引购房者,通常会夸大宣传,有的开发商喜欢在商场、学校、医院等配套上开“空头支票”买房。购房者很难分辨真伪,容易掉坑;其二、远郊通常都是地方不愿意发展的区域,即便前期规划非常理想,但落地兑现的时候比较困难,因为涉及到巨额资金投资,地方有时候都会更改规划。事实上,很多远郊房也都出现过,地铁规划未通过,临时改线路,规划的商场、医院等改地址等情况;其三、远郊房人气差,这也是配套跟不上的原因之一。尤其是土地卖完之后,地方发展郊区的可能性更低。所以对于远郊房,购买时一定要慎重,千万不能因为价格低就盲目跟风购买;

②超高层住宅为什么不建议买?答案很明确:国家从2020年起就已经着手准备实施“限高”政策,超高层住宅尤其是摩天大楼未来原则上不准再建,这等于把这类住宅“打入了冷宫”买房。

此外,超高层住宅因为存在三大显而易见的缺陷,也正在越来越不受待见:一是居住舒适度不高买房。超高层住宅一般容积率都很高,楼层可以盖到五六十层,而且是两梯四户或两梯六户,人员密集必然伴随着拥挤、噪音、物业管理难等问题,随着时间的推移,超高层住宅的衰败会更明显;二是未来的拆迁难度大。年度越久,这类房子越容易沦为“永久贫民窟”;三是超高层住宅存在消防救援等安全隐患,现在很多城市的标准消防救援云梯只能达到十几楼,对于动辄三四十层的超高层住宅来说,遇到火灾时,救援、灭火等难度很大。

③不购买小开发商楼盘买房。这个不需要过多解释大家也都能理解,随着调控不断深化,尤其是国家日益收紧金融政策,中小开发商的融资偿债能力进一步下降。这对于本就回款吃力的中小房企来说,无异于雪上加霜。尤其是很多地级市小开发商,资金周转压力巨大。从2016年至今,全国各地“烂尾楼”不断,尤其是河南、四川、安徽三省,位居烂尾楼数量排行榜前三。

我们绝大多数人买房是为了解决一家老小的居住问题,而且基本上购买一套房子是掏空了一大家子的积蓄,所以坚决要对自己负责:不购买小开发商开发的楼盘买房。事实上,这两年随着金融政策的收紧,有些巨头房企也开始撑不住了,甚至有年销售额高达千亿的房企深陷“破产倒闭”漩涡。所以要想稳当,买房时千万不能贪图小开发商房子的便宜。一句话,远离小开发商,只选资金实力强的大开发商。

买房学问虽然多,但买房时牢记“3大原则”,也就是买边、买南、不买三“7字真言”,基本上不会买到差房子:居住舒适,性价比高,而且受市场欢迎买房。