自今年伊始,华夏幸福商票发生大面积逾期以来,其项目子公司的商票就一直没有兑付过,不少华夏幸福的持票人都表示“幸福”不起来了商票。

据我们跟踪的华夏幸福下属子公司嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司的数据显示,自2021年2月8日开始,承兑总笔数一直维持在1987笔,已结清总笔数为1227笔,未结清总笔数为760笔,拒付总笔数直线上升,截至5月17日共有208笔拒付,拒付总金额高达5762万,按拒付金额算拒付率达到13.15%商票。由此可以看出,自2月起,该子公司便没有再开出新的商票,但同样的,也没有再兑付过任何一笔到期的商票了。

3月和4月对华夏幸福持票人来说,可能是zui黑暗的时刻商票。然而,自5月起,有部分票友反馈,华夏幸福的少量逾期商票竟然开始兑付了,华夏幸福又“活了”!

其中,华夏幸福下属子公司嘉兴鼎鸿园区建设发展有限公司和大厂回族自治县鼎志鸿产业园有限公司开始兑付商票商票。

从下图1和图3可知:

嘉兴鼎鸿园区到期日为4月27日,兑付日为4月30日,T+3,票面金额 10万元,属于按时兑付商票。

大厂回族自治县鼎志鸿产业园到期日为1月17日,T+100,票面金额50万元,属于逾期兑付商票。

图1

图2

图3

图4

其他也有子公司在兑付的,考虑到无图无真相,我们就不一一列举了商票。

虽然目前仅为小部分持票人收款到账,但也不失为是个振奋人心的好消息商票。

华夏幸福负面消息不断

曾经的华夏幸福可谓是风光无限,不仅趁着环京楼市的红利迈进“千亿”房企的门槛,还与政府合作开发产业新城,以国内首个PPP模式打造的固安产业新城名声大噪,其PPP合作模式受到国家发改委的大力推荐,其成绩也受到过国务院办公厅的表扬商票。然而,今年以来,华夏幸福光环不再,频频暴雷,也许它今天的结局是早有隐患。

1、债务违约

华夏幸福在2021年5月13日的公告中称,受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响,华夏幸福流动性出现阶段性紧张,截至公告当日,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计572.2亿元商票。

2、被动减持

华夏幸福债务危机爆发后,其控股股东华夏幸福基业控股股份公司(以下简称“华夏控股”)曾多次将公司股份质押给金融机构商票。债务违约后,质押股份陆续被金融机构以集中竞价的方式进行强制违约处置,华夏控股因此多次被动减持。

3、信用评级下调

今年1月13日,穆迪将华夏幸福的Ba3企业家族评级和华夏幸福(开曼)投资支持的高级无担保评级下调至B2商票。

惠誉报告将华夏幸福长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级和其现存债券的评级由“BB-”下调至“B”,回收率评级为“RR4”,并将所有评级列于负面评级观察商票。

4、高管离职传闻

吴向东,现华夏幸福暨总裁,出身华润,是商业地产界的领军任务,曾以打造华润中心万象城、华润城、深圳湾国际商业中心三大商业地产项目而成名商票。2019年2月加入华夏幸福之后负责商业地产业务,并在深圳设立南方总部,之后相继在武汉、深圳、东莞开拓商业办公及相关业务,以为企业寻求新的增长点。然而,还没等大家看到华夏幸福商业地产业务的“收成”,今年3月,就有“吴向东即将离职”的消息传出,如果消息坐实,尚不可知南方总部管理的商业地产业务该何去何从。

5、华夏幸福对赌平安资管出结果商票,比协议利润低143亿!

近日,随着华夏幸福2020年业绩报的出炉,该公司与平安资管签署的对赌协议也有了zui后的结果商票。根据财报披露的数据,上年度归属于上市公司股东的净利润为36.65亿元,与协议上要求必须实现的“180亿”目标,相差了143.44亿。按照其董事长王文学与平安签订的对赌协议,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。平安也表示不会再给华夏幸福出钱了。

流动性危机原因

1、业务模式

之所以造成今天的局面,其实这和它的业务模式直接相关商票。

华夏幸福主营产业新城业务,和政府合作,以PPP模式开发产业新城,“园区开发、整体勾地、住宅回款、招商引资”,形成一个完成的产业链闭环,华夏幸福收益模式的核心,是一种变相的和地方政府“分利”的制度设计商票。

公司找到环都市圈好位置,与政府签订PPP协议,由于该协议具有双向排他性,保障了华夏幸福在区域内的拿地优势,再通过卖房获得的钱来维持现金流,而政府也会把新增土拍的收入结算给公司也华夏幸福商票。后期园区招商引资引入新企业落地,公司可获得新增落地投资额的45%作为服务费,此项收入也是产业园开发的主要收入。

但是,这其中有两点弊端,一是资金回流慢,根据协议规定,政府只会用协议片区的增量收入来支付服务费用,新增收入不足以支付则延续至次年,以此类推商票。所以华夏幸福主要是用在园区开发房地产建设的收入来以房养园,维持产业园运营所需现金流,但是此方法是以短养长,难以长久维持。二是负债太高,由于园区开发前期需要大量投入,公司一直处于高杠杆状态,今年央行三道红线政策一出,华夏幸福全部踩雷,这就代表入表负债不能再扩大,华夏幸福需要借助更多元化的融资手段,也不能再盲目拿地,目标只能是加速回款。

2、重仓环京地区

曾经的“环京霸主”华夏幸福没想到竟是成也环京,败也环京商票。2018年以前,华夏幸福的土地储备有八成位于环京,2017年以来,环京楼市调控导致环京住宅量价齐跌,影响公司回款,而新扩展区域效果不及预期。

未来展望

小编在此也无法对华夏幸福债务违约事件后续发展作出预测商票。今年2月华夏幸福公开承认违约,其债权人正式成立债委会,于2月1日召开第一次会议,参会人员除了华夏幸福方,还有河北省和廊坊市相关部门负责人、央行及银保监会相关负责人、金融机构代表,在这种情况下还能拉到相关政府部门为其站台可见其背景深厚,影响之大且态度端正。

从整体来看,华夏幸福的产业新城模式在国内有着垄断性地位,三年百城的卡位策略也已基本完成,总的来说资产是优质的,华夏幸福也探索出将优质的园区资产打包做成ABS发行的新模式,逐渐地在往轻资产转型商票。

目前,在地方政府的指导和支持下,华夏幸福正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作,并且已有部分逾期商票开始兑付商票。然而,随着南方总部老总吴向东的离职和与平安的“分手”,解决这场财务危机就只能靠华夏幸福自己了,希望他可以早日度过债务难关,也让华夏商票的持票人早日睡个安稳觉。