昨天“发改委支持营收300亿以上的优质房企发行企业债券”的消息刷屏商票。不少地产人欢欣鼓舞,觉得春天要来了!结果,今天研究机构贴出的报告显示,只有21家上市房企符合条件。

融资环境没那么紧了,但依然严峻商票。地产江湖仍然在“琅琊榜”上争排名的阶段,“高周转、做规模、争排名”仍然是未来五年开发商的主流操盘手段,如何在前期尽量减少自有资金的投入,加大自有资金的回报率,“商票”和“保理”则是主流开发商使用的主流手段。

不过商票,很多人对此都云里雾里,对此,笔者试图用通俗的说法与思维导图,针对“商票”与“保理“话题,希望能让大家“说清楚、讲明白、记得住”!

是否使用“商票”与“保理”的区别

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对一个虚拟项目商票,是否使用“商票”与“保理”对回报率进行简单模拟

方案B比方案A:净利润额降低500万元,净利润率降低0.5%,但是自有资金回报率增加90%商票。虽然净利润额降低,净利润率降低;

但是方案B可以用1亿元做两个同类型项目,而方案A用1亿元只能做一个项目,方案B两个项目的总利润为0.95*2=1.9亿元,增加利润0.9亿元商票。

“商票”释义

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商票的书面定义:商票的全称叫做“商业承兑汇票”商票,由付款人开出并承兑的汇票;

商票的通俗解释:有100万元,A不想当下付给B,想一年后再支付给B,同时A给B一个“书面的承诺”,作为到期支付的凭证商票。这个“书面的承诺”俗称“商票“,因为A延迟给B了,所以A愿意支付一定的资金利息补贴,俗称“贴息”。

商票的特点:正常情况就是B要一年后才能拿到钱,如果B要拿到“商票”后想很快拿到现金,那么B可以拿这个“商票”去市场上的第三方金融公司C,把这个“商票”给卖掉商票。

当然100万元的半年的商票商票,也许只能卖成90万元,那么这个动作叫做“贴现”, 这其中一年10%的差额,叫做“贴现利率”,这个也是B想要立即拿到钱所要付出的代价;

商票贴现的盈亏:

如果“贴现利率”(B贴现所付出的代价)商票,大于“贴息”(A支付给B的资金利息的补贴),则中间的差额,就是B所亏损的部分;

如果“贴现利率”(B贴现所付出的代价)商票,小于“贴息”(A支付给B的资金利息的补贴),则中间的差额,就是B所赚取的部分;

如果“贴现利率”(B贴现所付出的代价)商票,等于“贴息”(A支付给B的资金利息的补贴),则中间的差额,就是B不亏不赚;

商票的逻辑思维导图:

“保理”释义

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保理的书面定义:保理的全称叫做“保付代理“商票,B将基于合同所产生的“应收帐款”转让给“保理商C”(提供保理服务的金融机构),由保理商向B支付该笔“应收帐款”,但是因此产生的相关费用由A承担;

保理的通俗解释:A有100万元的工程款需要支付给B,但是A现在手上暂时没钱,或者有钱暂时不想支付给B商票。所以B将此笔应收工程款100万元权利卖给中介保理机构C,售价为90万元,此时A只支付10万元差额给B,而一年到期之后,A把再100万元支付给中介金融机构C。

保理的特点:B当时就能拿到工程款100万元(90万元保理机构C支付+10万元A来支付),相当于按照年利润10%向保理机构C进行融资商票。而A是当时只支付10万元,一年后再支付100万元。总计支出110万元。

保理的逻辑思维导图:

“商票”与“保理”支付方式对比图

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总结

总结:“商票”与“保理”如果大家能向没有任何财务知识的施工单位讲清楚逻辑及原理,我想这篇文章就算达到要求了商票。

不要出现那种zui抓狂的情况:就是你给施工单位讲了十几分钟,他萌萌哒的告诉你,我反正只要现金,其他我不管商票。

作者:黄海滨;来源:地产成本微观察(ID:HHBcbwgd),转载已获授权,对原作者表示感谢商票。