2021刚开年,楼市吹来一股寒风贷款。

据央视新闻报道,12月31日下午,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求,通知自2021年1月1日起实施贷款。

所谓房地产贷款集中度管理制度,主要指的是中资银行,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比,应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于监管部门确定的上限贷款。

注意,新规分为两个部分:房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比贷款。

两个领域的信贷流向,都不能超过规定的限度,这是楼市将面临的两大“高压线”贷款。

那么贷款,房地产贷款的“上限”在哪里?

具体来说,分为5大档,每档都设置两个上限,分别是房地产贷款上限和个人房贷上限,我们先把新规的内容大概罗列一下,后文再分析规定出台后,对楼市会造成什么影响贷款。

六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中zui高贷款。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%贷款。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构,主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等,两个上限分别为22.5%和17.5%贷款。

第四档为县域农合机构,两个上限分别为17.5%和12.5%贷款。

zui后一档为村镇银行,两个上限分别为12.5%和7.5%贷款。

很明显,我们经常打交道的大型股份银行,条件zui宽松,城商行或县城村镇小银行的条件zui严贷款。

如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定,在2020年zui后一天发布,紧跟着在2021年第一天就立即实施,没给市场一点缓冲期,是以往从来没有过的贷款。

以前央行当然也对涉房贷款占比有要求,但大都是规定一个模糊的比例,或通过突击检查等方式约束信贷的流向贷款。

比如,2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文,楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款,这就是所谓的“432”要求贷款。

比如,2015年底,央行推出MPA考核,新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标,哪家银行考核不过关,央妈就不给钱了贷款。

央行和银保监会认为,这些措施还远远不够,还得继续给银行加码,不能让房地产予取予求,在我们的记忆中,还真没有像这次发正式文件、分档、定上限,让整个市场都感到了一种“压迫感”贷款。

为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”贷款?

答案很简单:房地产贷款占比越来越高,出现了“大而不能倒”的现象,捆绑了整个金融体系贷款。

央行数据显示,2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续 26个月回落,前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低 6.8个百分点贷款。

易纲行长前段时间发过一篇论文,其中提到:房地产与金融资产之间存在对偶关系贷款。

一方面,房地产是居民和企业的重要资产,居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债,银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产贷款。

另一方面,房地产作为抵押品的信贷快速扩张,会导致金融风险向银行和地方集中,并容易形成自我强化的机制贷款。

蓝白当时写文章解读过,跟大家举了个例子:A是购房者,B是银行,C是城市,D是房企贷款。

城市C把土地卖给房企D,城市C获得了财政收入贷款。

房企D拿土地向银行B抵押贷款,盖房施工贷款。

购房者A把收入、现金充当首付,向银行B抵押转换成房产,作为家庭zui重要的资产构成部分贷款。

因为发放房贷的原因,银行B的资产端不断扩张,居民的房产实际上对应的就是银行的资产贷款。

涨的时候皆大欢喜,C的财政收入会越来越多,A的资产会越来越优质,并且可以再次抵押获得规模更大的融资,银行B的资产也非常健康,很难出现坏账,D的规模不断扩张,加大力度拿地,到处都是千亿级别的房企,一片欢腾景象贷款。

但实质上看,购房者A、房企B、城市C,他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上,一旦楼市出现流动性危机,无人接盘的城市出现价格坍塌,房产市值缩水,抵押品价值大跌,银行的资产端必然会恶化,坏账、集中兑付就会成批出现贷款。

华泰固收张继强有份统计,2019年,我国香港地区房价收入比高达49.42倍,在全球居首,而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍,也高居全球第二贷款。

对比而言,美国仅为3.5倍、日本为11倍,反映出我国家庭购房负担已显著较重,房价不能再涨了贷款。

要知道,美国和日本可是经历过房地产“硬着陆”的,日本从出台“地价税”后经济一蹶不振,经历了“失去的20年”,美国的次贷危机,zui后需要全世界为之买单才蒙混过关贷款。

对房地产加码调控,刻不容缓贷款。

下面聊聊新规对房地产行业的影响贷款。

短期(1-2年)看,影响还真不大贷款。

国盛证券曾整理过有关数据,从房地产贷款合计占比看,在第一档中,建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%,需要压降1.7%和10%贷款。

第二档中,招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出,分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%贷款。

第三档中,杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%贷款。

看得出来,因为央行zui近几年三令五申压降房地产贷款占比,各家银行超出的比例并不多,像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下,额度都没用完贷款。

哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了,接下来只需要控制贷款增速就行,反正信贷总量是一直在增长的贷款。

分母增长,分子不动,就算超出贷款上限10%以,照样能达标贷款。

更何况,各家银行还有过渡期贷款。

涉房贷款占比超出2%的,过渡期两年,占比超出4%的,业务调整过渡期长达4年,绝大部分银行都能平稳落地贷款。

但是,长期(5-10年)看,无论对购房者还是对房地产行业,都极其不利贷款。

关键词只有一个:长效机制贷款。

以前调控,控的是现状,控的是银行存量,措施一箩筐,一阵风过后,丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位,银行、房企、购房者,都甘之若饴贷款。

现在的调控,控的是硬性指标,控的是预期和信贷增量,还想把宝贵的信贷资源像以前那样全部投向房地产,门都没有贷款。

房企的“三道红线”,针对了房地产的贷款需求贷款。

银行的“两大高压线”,针对了金融体系的贷款供给贷款。

一边压制“需求”,另一边控制“供给”,用漫长的时间,渐渐“熨平”房地产行业高速扩张带来的副作用,缓解金融体系对楼市的依赖贷款。

蒋天养有句名言:做大事三个条件,第一银子,第二银子,第三还是银子贷款。

不管开发商资本整合腾挪的手段有多高,购房者突破限购、限贷、限售的本事有多强,没有银行源源不断的“银子”支持,信用扩张的基础没了,说什么都是徒劳贷款。

因此,央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”,更是一种态度上的“宣示”:房地产“去金融化”,我们是认真的贷款。

2020年是房地产过去5年来zui难的1年,也可能是未来10年zui好的1年贷款。