相信很多非投拓岗位的地产朋友都听到过IRR这个词,这也是很多公司土拓会上会必看的一个经济指标,那么IRR到底是什么,它又有什么作用,本文就带你一探究竟融资贷款。

考虑到并非所有读者朋友都了解IRR,本文就由浅入深、系统地去分析一下IRR融资贷款。

首先融资贷款,IRR是什么?

IRR是内部收益率(Internal Rate of Return)的英文简写,至于它是如何定义的,这里我们需要引入另外一个概念——NPV(净现值)融资贷款。NPV是指未来资金流出流入(即:未来每一期的净现金流)按照一定的贴现率折合到基期的和。

举个例子融资贷款,一个项目在开发周期内现金流情况如下表:

假设贴现率i=5%融资贷款,则

在Excel中输入“=NPV(贴现率,净现金流数组)”即可求得NPV值

这里求得的NPV=-21.16,是负数,表明在考虑资金时间价值(按5%贴现率)的情况下,这个项目是亏损的融资贷款。

经过上述案例分析想必大家对NPV有了一定的了解融资贷款,但它和IRR有什么关系呢?

IRR是一种特殊的贴现率,它是使得NPV等于零时的贴现率融资贷款。上述计算是在现金流一定、贴现率一定的情况下计算NPV。换个角度,保持现金流不变,令NPV=0,此时计算得出的贴现率 i 就是我们所说的IRR。同样,我们可以借助Excel快速地计算出IRR值,在Excel中输出“=IRR(数组)”即可

明白了IRR是什么融资贷款,它有什么用呢?

仍引用上述案例,在不考虑资金时间价值的情况下,这个项目投入500,产出550,盈利50融资贷款。但这种不考虑资金时间价值的情况是不切实际的,因为每年都会有通货膨胀,货币都会贬值。上述案例中所求出的IRR就是项目能承受的货币zui大贬值率,也是贷款项目能承受的zui大年化利率。当货币贬值率或贷款年化利率大于IRR时,项目就会亏损(我们按5%贴现率计算求得的NPV是负数),当货币贬值率或贷款年化利率小于IRR时,项目就有盈利。即:当IRR大于货币贬值率或贷款年化利率的时候,项目盈利,反之项目亏损。因此,IRR越大,项目能承受的货币贬值率或能承受的贷款年化利率越大,项目抗风险能力越强,盈利能力越强。因此IRR常被作为衡量一个项目抗风险能力和盈利能力强弱的指标。

IRR可分为项目IRR(全投资内部收益率)和股东IRR(自由资金内部收益率)融资贷款。

项目IRR是项目期内发生的全部资金(含自由资金和融资资金)投入的回报率,股东IRR是股东自由资金投入的回报率融资贷款。项目IRR反映项目的获利能力,股东IRR反映的是自有资金的获利能力。项目IRR是股东IRR和贷款利率的加权平均,权重由各自所占比例确定。

当项目不涉及融资贷款的时候,股东IRR与项目IRR相等融资贷款。回顾上述所讲的案例,假设这个项目由两个股东构成,小股东是资源方,持股30%,另外70%股权被某品牌开发商持有,同股同投同权,那么该小股东的现金流如下表:

我们计算出该小股东的IRR=3.31%,与项目IRR相等融资贷款。

考虑融资的情况融资贷款。假设上述小股东找到了融资渠道,打算自己独立开发这个项目,假设前三期每一期投资额的50%都是该股东融资来的,贷款期限为三年:

情况一:当贷款年利息4.00%融资贷款,这时我们得到如下现金流表:

针对该现金流计算股东IRR=2.57%

情况二:当贷款年利息为3.31%时融资贷款,现金流表如下:

计算股东IRR=3.31%

情况三、当贷款年利息为2.00%时融资贷款,现金流表如下:

计算股东IRR=4.65%

对比一、二、三这三种情况融资贷款,我们发现:

当贷款年利息>项目IRR时,股东IRR<项目IRR,进而股东IRR<贷款利息,股东亏损融资贷款。

当贷款年利息=项目IRR时,股东IRR=项目IRR,进而股东IRR=贷款利息,股东盈亏不变融资贷款。

当贷款年利息<项目IRR时,股东IRR>项目IRR,进而股东IRR>贷款利息,这个时候,贷款就发挥了杠杆作用,带来了正收益融资贷款。这时,贷款比例越大,贷款利率越低,股东IRR就会越大。

既然IRR是上会必看指标,那怎么能提高IRR,使项目看起来更“漂亮”呢融资贷款。我们结合NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t公式和上述案例来看,可以通过下述几种方法提高IRR:

1、增加收入融资贷款。现金流出(CO)一定、开发周期(t)一定、NPV=0时,现金流入(CI)越大,IRR越大;这点可以通过优化方案、提高产品品质进而提升产品溢价来实现。

2、减少支出融资贷款。在其他条件不变的情况下,成本降低,支出减少,IRR增大。

3、缩短开发周期,尽早实现项目营收融资贷款。

4、各项支出后延融资贷款。

看到这儿,想必读者朋友应该对IRR有了一定的认识融资贷款。不过投拓岗的朋友在测算中可能会遇到一些其他的问题,比如说一个项目明明盈利,IRR为什么会是负的?或者一个项目的IRR竟然高达100%+,是不是这个项目太优质了?其实不然,我们这看似万能的IRR也有“失灵”的时候,这点我们下期再讲。