过去十多年里,zui简单的拉开人与人之间财富差距的是你有没有尽早买房,因为在过去的十年,房价基本上是5年翻番,10年翻两番融资贷款。在未来的十多年里,认知差会逐步被专业差取代,你能不能意识到买房的重要性已经不那么重要了,因为当觉醒的人已经足够多时,会不会买房才zui重要。那么读懂中国经济周期,选择合适的买房时机显得尤为重要。如果你没有一个有效的前瞻性的分析预判,或者说把握合适的买房时机,基于房产的大吨位、房产的大投入,就会给你造成很大的影响。只要错失一次机会,你的损失就会是几十万,上百万,因为房产永远都是你一生当中zui大规模的投资。接下来就承接上几篇的文章聊一聊购房资金准备与机会的把握问题。

等额本息、等额本金与杠杆率如果是一个被我们自己看好的真正有强劲发展潜力的好房,任何时候它都会跑的比你自己攒钱速度更快一些,也就是说,你跟好房子的差距只会通过时间的不断逝去而越来越大,很难越来越小,除非你是开公司的大老板,你的生意做的很好融资贷款。其实,对于很多做生意的人,房贷是一个zui低的、国家给到你的一个福利,房贷是zui低成本的融资利器。我跟很多做生意的老板做过交流,你做生意时跟银行贷点钱,难不难?银行要对你进行敲诈勒索,对不对?利率要上浮好多, 还要捆绑好多的苛捐杂税,又要同步的买这个理财产品、买那个保险,办这个业务、办那个业务。更甚者很多老板有钱的话还去全款买房,我说你这是放弃了一个zui佳的融资渠道了,你有钱也不应该全款买房,你应该把房产当作一个zui佳的低成本融资利器,尤其是我们这个住房利率在国家周期性刺激的过程当中开始打折的时候,比如说:08年、09年的时候,zui低利率打到过75折、7折 ,今天有些地方也能够打到9折、85折。本身利率就很低,再加上打个折,简直就是天上送钱给你,从融资角度讲,是国家补贴你,你还不要好好的去享受它吗?所以,从住房交易也能够有效的获得低成本的融资贷款,把融资贷款用到你的生意当中去,我相信你整个的融资成本就会降下来,这是一个低成本融资的zui佳利器,同时也是一个信用背书的zui佳利器。很多的时候当你急需一笔钱周转的时候,在银行衡量你信用资质的时候, 你有多少的优质房产是一个非常重要的信用背书。往往说你有很多的优质房产,它就能去说你是一个靠谱的人,因为房产依然是银行很看重的一个抵押物。而现实的情况是因为你做生意而没有房产的时候,就是在关键的时候,很多的生意人都会莅临一个借钱悖论, 就是往往你什么时候容易借到钱呢?是你生意越好的时候,不缺钱的时候,就越有人、越有银行愿意把钱借给你,他们看中的是你的蓬勃发展。反过头来,当你生意不好的时候,你的生意急转直下,需要周转、急需钱的时候,面临困境的时候,反而没有人愿意借钱给你,甚至是银行不跑上门来催贷就不错了。因此我们需要积累一定的恒产,在关键的时候,可以作为我们信用背书的zui佳利器。总结来说:如果你生意、事业做的很好,你就更应该借助房产的力量,去扩大你的资本借贷力,如果你没有这样做,你还是亏。

正常的房贷借贷中的等额本息、等额本金,还是和前面讲的一样,我们之前房贷文章里面的分析,倾向于让大家用等额本息的还款方式,其实综合而讲,通过之前的对等额本息、等额本金的分析,我们也能够用一句话概括一下:等额本息和等额本金其实从利息的角度来讲,你付出的利息代价是一样的,等额本金只不过是你在前期多还了本金,等额本息是你延迟归还了你的本金,从某种意义上来讲,等额本息相当于让你在同样贷款额度之下,享受到更高的杠杆率,而在更高的杠杆率下,延缓了你当下的还款负担融资贷款。如果在一个对的时期买到一个对的资产,一定要去通过增加杠杆率,降低当下的负担,来获得未来倍数效益的放大,所以这就是倾向于让大家使用等额本息的还款方式。

很多人会发散的问:如果买错了房子或者说不是在对的时机买的对的房子,我就不应该承担过高的利息负担和利息成本,我就应该选择等额本金,对吗?错的融资贷款。如果不是好的房子,你就不应该去买。这时,这个悖论就又回到原点:你要买,假定的前提就是你买的是对的房子,好的房子,那么就应该延时去负担,去获得更大的倍数效应,就是这种获得杠杆率更高的等额本息。当然,这里面讲的是在一个政策宽松的时候。

信用贷、经营抵押贷,用金融手段增加效率在政策紧缩的时候,杠杆率是严格被政策压制的,或者说这个时候,好的机会出现了,我还没有攒够钱,怎么办?这个时候的话:信用贷就是一个很好的手段融资贷款。信用贷就是以你的工作、工资收入、个人的信用去获得银行的一笔贷款。单纯的信用贷,没有资信抵押的信用贷,可以获得的额度是比较少的,一般主流是30万,但是好处就是你可以获得多家银行的30万的授信,而且一般信用贷可以获得的方式就是随借随还,一次授信,用时再算利息,不用的时候不算利息,这就是你在储备资金的时候,一个非常好的手段。

信用贷里面又分为还本付息,就是平时还利息,到时还本金,这就是zui大化你的杠杆了;而等额本息就跟房贷的等额本息是一样的融资贷款。我们认为当真正好的机会、好的时机、好的物品出现的时候,你如果没有准备够首付款,你就要去充分的运用金融的手段来为自己赢得未来的时间。然后再用未来获得的巨大回报去偿还这样一个借贷,这才是一个利用金融来增加自己的效率的方式。

在信用贷的准备里面,我们认为还是还本付息是zui好的,因为它还是在你当下是资金zui紧张的时候,但是你又为了拿下一个好的机会,这时还本付息,平常还利息到期还本金,zui大化我们的杠杆率融资贷款。还本付息是zui好的方式。一般来讲不倾向用等额本息,除非在某一个特殊的时期,在政策极度宽松的时期,比如说前两年,银行愿意去放出一些长期的等额本息,因为我们知道信用贷往往是短期的,可能有些银行就是5年授信,每年都要归还一次本金,资金掉个头,这就是不确定性因素。在一些政策面放宽的时候,我们可以获得一些可以给你做10年、20年的等额本息,利率又比较低的,参照信用贷的利率,横向比较又比较低的时候,你就要借助政策宽松期,拿下这些长期的信用贷、低息的信用贷,去作用于你的好资产当中。

还有一个就是经营抵押贷,就是考虑到你是有公司的,以公司为实体去获得一笔抵押的贷款,比如说:银行zui喜欢的抵押物就是房产,房子是zui好的抵押物,用房子来抵押,获得一笔授信融资贷款。经营抵押贷和信用贷是不同的政策调控之下,有时候信用贷更宽松,我们要争取更多的低息长期的信用贷,有时候经营抵押贷,就比如说前几年开始,中央开始提振小微经济,所以给了小微经济体很多廉价的贷款的利率。有时就是这样,筹措资金也跟做生意一样,一定要想尽办法利用政策面当下的一个利率环境去找到那些低成本的资金才是胜利,你zui后被迫去借高利贷,那就是失败。所以经营抵押贷对于很多的有小微企业的时候,可以利用这样一个时机,搞来一些廉价的贷款,这里面有些详细的操作就不能讲了,毕竟是灰色的地带,我没有公司怎么办呢?一直强调,只要政策足够宽松, 你足够勤奋,也是能搞到的。还是一样的,比如当下的信用贷就很难,因为现在国家管控信用贷向房地产输送资金,这个时候即使出了好的机会,你又准备好了信用贷,请你在过手的时候想到多走几个弯,多过几个弯,不要傻傻呵呵的用你的信用贷的银行下款直接付房款,这时很容易就追踪到资金来源,有问题啊!当然这也是个灰色地带,在这里要抓政策的紧缩政策面,去找到符合当时政策面的一些低廉的资金,这是我们要做的事情,也是你的能力所在。

zui后,信用贷也好,抵押经营贷也好,一次授信,抵几年,随借随还的是我比较喜欢的融资贷款。在这种申请就要拿钱,申请了就要利率负担的信用贷中,除非你能够申请到很低的利率,相对于当时比较低的贷款利率,你才值得,否则哪怕利率高一点点还是建议你去申请随借随还的,毕竟这个时候我们是准备好资金,等待机会来临,但是在等待机会,打劫机会的过程中,其实是会有不短的时间,我们不需要为这个等待时间偿付利息。

救急不救穷的大额信用卡随着一轮又一轮的房地产整个吨位的不断上升,大额信用卡再加上整个的市场火热层面之下,房地产开发商接受信用卡的概率也越来越低融资贷款。只有在开发商求着你买房的时候才会给你刷大额的信用卡,因为它是有成本的。房地产火热期你想要去刷个信用卡是不被开发商接受的,还是那句话,任何的工具只有用在对的时候才能发挥出zui大的功效。到了房产的火热期,再去想养大额的信用卡加POS机,只能是救急不救穷,而且POS机建议大家选择那些及时到账,哪怕手续费高一些。不要去选择那些,手续费低一些的 T+1;T+2 才到账,这些都是有跑路风险的。通过几张信用卡加POS机的嵌套,可以给我们提供一定期限内的短暂的支撑现金流,但是我说过了,这一定是救急不救穷的,如果你是想用它来做一些长期的事情,或者被迫用它来做一些事情,那么就证明你已经向恶性循环的区间慢慢的堕入了。

警惕假低息当然这个市场当中也有一些,高利贷包装成为利息比较低的,我们叫假低息融资贷款。很多时候去买车!车险、车贷啊!很多的一些金融贷啊!比如说:给你一个比较低的利率,然后,你借了一笔钱,借了3年,本金乘以利率乘以三年,你算出一个总利息,然后再加上你的本金,再除以3年的36个月,得出来一个利息。我们说这个叫假低息,它的真实利率基本上是它给你提供的表面利率的2倍。比如它告诉你是4,那基本上就是8;它告你是5,基本上就是10;

活用信贷工具,实现财富自由本文主要就是想告诉各位有这样一些方法,但是能不能用的好,还是取决于各位能不能在zui对的时候用在zui对的东西之上融资贷款。否则的话,我再次强调,所有的信贷都是一把双刃剑,你能够去使用它则成就你武力之大增;你不能够使用它则会伤到你自己,一定要小心谨慎,符合法律法规。

以上讲的这些,回过头来还是要基于你今天的工作是否足够好,你的现金流是否足够稳定,是否足够高,这就又回归到原点融资贷款。一定要记住:在你还没有成就出一堆优质资产之前,努力的让自己变得更优秀,会让你的房产投资变得更简单。